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保障房如何才能发挥住房保障作用？（资料照片）

在“十二五”规划中，保障房是一项重大的民生工程。2011年保障房建设提速，建房任务从前一年的570万套提至1000万套。国务院副总理李克强在《求是》上发文称，中国住房体系要坚持“两条腿走路”。2012年，全国保障房兴建数量几近规划中的一半，住建部部长姜伟新曾表示，2012年中期将对“十二五”保障房建设展开中期评估。如今已近年中，保障房建设面临“中考”。记者奔赴河南、湖北、吉林、深圳等地，从规划、融资、分配、质量等方面，考察保障房体系中有待解决的问题；同时约请权威专家作深入分析，为完善保障房体系建言献策。

2012年4月20日，武汉光谷三路，一座封顶不久的31层高楼上，挂着巨大的“贺”字，20多条庆贺条幅挂满楼身，上书“热烈祝贺武汉国家生物产业基地公租房封顶”。这个开建于2011年1月的1836套公租房项目，是武汉市2011年11.8万套保障房建设的一角。而这，也是始于去年的全国1000万套保障房宏伟计划的一个缩影。

 

20%覆盖面的保障愿景

“中等偏下和低收入家庭住房困难问题基本解决”

4月28日，国土资源部发布消息称，截至4月19日，国务院批准了93个城市保障房建设用地7643.56公顷，做到应保尽保。且为确保保障房用地需要，国务院对上述用地提前单独组卷报批。在北京，保障房建设成为政府的中心任务之一。5月3日消息称，北京市今年计划建设的16万套保障房全部落实到具体的地块上。该市今年计划竣工保障房7万套，但为满足市民住房的迫切心情，2012年力争竣工10万套。而截至4月，全市已竣工保障房1万套。不仅是北京，浙江、河南、湖北等多省市已经确定了今年的竣工目标。全国各地有关保障房质量保障、融资办法的各类政策近来也密集出台。

“十二五”规划中，我国的住房保障被提高到前所未有的高度。国家确定的住房保障目标是，“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。目前保障性住房分5类，除了棚户区改造相对独立外，另外四类分别是，廉租房，它是保障房体系中最低端的一级，针对最低收入家庭；其余的公租房、经济适用房和限价房，均为照顾到中低收入家庭等所谓“夹心层”。

“十二五”规划中，保障愿景具体被描述为：“使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。”在国家行政学院经济学部教授韩康看来，如果3600万套保障房最终建成并得到充分合理分配，那么中国社会保障制度将可能取得一个具有历史意义的巨大进步。

保障房变福利房？

武汉有企业自建保障房，职员廉价购两套准备转卖

 

记者在河南郑州调查发现，当地数百套保障房拿出来无人问津。此类现象在武汉等地也曾出现。5年建3600万套，如此密集建房，对于这一任务，住建部部长姜伟新曾表示，2012年中期，将对“十二五”保障房建设展开中期评估，以确定3600万套原定规划数是否需要调整，“需要的话应该进行调整，实事求是”。此外，保障房异化为福利房的风险也为社会关注。

保障房概念不清，各地自定义保障房。企事业单位集资建房被纳入保障房建设任务。一些地方出现滥竽充数情况，并因此导致国家明确禁止的机关企事业单位集资建房复苏，产生新的不公平。在武汉经济开发区，东风本田、中粮等企业的自建房也进入了保障房项目，去年，两公司的自建房分别被武汉市“筹集”310套和50套，充作武汉市经济开发区的保障房任务。

武汉沌口一位知情人向记者介绍，东风本田正在建设员工福利房，“三四千元卖给职工，作为福利分房。不过要求员工拿到房子在公司工作5年之后才能卖”。一位东风本田的职工亲属对记者称，他家已购到两套房，正在等待市场行情出手。记者未能得到武汉东风本田公司对此的回应。记者就此向武汉市住保局相关负责人求证。他称，鼓励企业自建公租房分给职工，但是该局将严格控制，严禁企业出卖房子，以防止其变性成福利房。

需要克服六大问题

一些地方出现骗租、骗购情况

记者在郑州调查，发现当地一些经适房项目建于远离市区的“乡下”，公共配套设施一片空白。保障房质量问题也不容小视。在深圳，记者调查发现，获得“深圳市优质结构工程”等多项荣誉的深云村经适房项目出现楼板、墙体大面积裂缝，甚至出现从楼顶到楼底的贯穿性裂缝。引发居民强烈质疑。“专家组一致认为出现的裂缝为非受力裂缝，不影响结构安全。”4月23日，深圳市住建局给记者书面答复称，针对深云村保障房小区居民投诉，施工单位和市住建局曾先后五次组织专家论证。“那些都是建筑行业很难克服的‘通病’，属于质量缺陷，在条例规定的保修范围，可以保修。”该局质量安全监管处副处长梁伟桥称。

2011年，住建部部长姜伟新向全国人大常委会报告，中国保障房建设目前主要有六个方面问题：规划布局有待改善，交通等外部配套设施的建设相对滞后；保障性住房工程质量有待提高，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患；分配和运营管理方面还存在不少问题；一些地方出现了骗租、骗购情况；建设资金筹措和征地拆迁压力比较大；法规建设滞后。

 

期待立法保证公平

《基本住房保障条例》有望出台

最新消息是，住建部日前已抽调各司局人员组成十五个工作组分赴全国各地，针对保障房的为期两个月的中期评估检查已经启动。记者调查中发现，截至今年上半年，北京、安徽、河北等地已先后规定，保障房项目负责人为终身责任人。许多学者还在呼吁，应尽快拟订《住房保障法》。不过，媒体消息称，《基本住房保障条例》将有望先行出台。

专家表示，正在起草的“条例”将对保障房的定义、功能、法律地位等进行原则性规定，还将对保障房的“公平分配”和退出机制以及相关的方式和路径进行确定。以清除保障房的牟利空间，从根源上保证分配公平。

正在进行中的郑州经适房轮候登记，开场便遇冷，第一天有九成申请者放弃。

除价格因素外，地段偏远、配套设施不全是弃购的重要原因。经适房等保障性住房位置偏远，非郑州特有。在全国一些地方，偏远，是保障房难避开的一个话题。同时，配套服务设施严重“欠债”和滞后，给居住者的生活质量带来影响。保障房规划布局问题已引起相关部门重视。住建部部长姜伟新去年11月向全国人大常委会作报告时指出，地方保障性住房规划布局有待改善。

郑州经适房登记首日九成弃购

位偏价高、配套服务设施滞后经适房爆冷各地时有发生

遇冷并非郑州“特色”

5月3日至5月6日，郑州市第三期经适房轮候供应开始。一个月前，郑州市住房保障和房地产管理局刚刚发布了郑州经适房适时退出提上日程的信息，这意味着，能选择的经适房会越来越少。但

 

5月3日这一天的现场并未出现热销，而是爆冷，甚至可以说遇“极寒”。此次共有9个项目、4002套房源供选购。根据统计，在选房第一天，650名申请者仅有64人登记选房。九成的人放弃了机会。次日郑州市住房保障和房地产管理局官网发布公告，将登记日期延长至5月9日。

大河报做的网络调查显示，57.7%的受访者认为房价超出申请者承受范围(均价2700元/平方米)，24.2%的受访者认为，部分经适房项目地段偏远，不方便，10.4%的受访者认为部分经适房项目学校、医院等配套跟不上。

经适房遇冷并非郑州“特色”。在杭州、昆明、石家庄等城市，经适房被弃购的新闻也不断爆出。

位置偏远，配套设施落后，是各地经适房遇冷的重要因素。面对偏远、交通和生活成本昂贵的经适房，许多入选家庭宁可“蜗居”市区。

去菜市场像“长征”

在郑州，70岁的李老太选择了离开闹市区，搬入了尚东花园小区里的廉租房。尚东花园小区位于郑州东南三环，是郑州市保障房中的一个已入住项目。站在十八九层的住宅楼，登高远望，视野中一片村庄，再远处则是一块块农田。该小区共有1000多套房子，其中李老太所在的单元全部是廉租房，共266套，其余是经适房。

李老太搬入廉租房约两个多月，之前她住在郑州市火车站附近。“现在可好，啥也没有。”4月17日李老太感叹生活不方便了。这个刚刚入住4个多月的小区，门口只有两家超市在卖菜，品种少、菜价高，去晚了还不一定有。距离小区最近的农贸市场，要向西三站多地，李老太步行去菜市场就像一次“长征”，要花费个把小时，她中途需要停下来歇息三次。有时候她会让去菜市场的邻居顺便带些回来。

搬到尚东花园小区之后，李老太还没去过市区。她曾尝试乘坐小区附近唯一一班通往市区方向的公交车518路，但发现该车不能使用老年卡，一气之下又回了家。其实若在每天上下班高峰，即使她愿意，也不一定能挤上沙丁鱼罐头似的公交车。

 

压缩土地成本致偏远

从地图上看，郑州市的保障房如同有离心力一样，远离了市中心，环状分布在三环内外。“西穷东贵北红南贫”——当地一句顺口溜总结郑州城市发展布局。相对东部来说，其他方向的发展速度显缓慢。郑州市的大多保障性住房，呈半环状分布在北、西、南部的三环内外。

保障房项目选址偏向地价低廉的偏远地区，相对成为各地政府部门的普遍选择。地方政府认为，在保障房资金短缺的情况下，保障房选址偏向偏远地区，能够降低成本，提供更经济的住房，使有限的资金能够帮助更多的困难者。

清华大学建设管理系和房地产研究所副教授郑思齐，对这种现象进行了探因。郑思齐分析，在目前的制度安排下，经适房由政府提供土地及税费减免，由开发商建造并赚取较低的利润。廉租房土地和建设资金均由政府提供。提供土地，地方政府尽管不是直接“掏腰包”，但这将挤压可以创造巨额出让金的商品房土地出让量，导致土地出让金“缩水”。因此，主要依赖“土地财政”来弥补财政缺口的地方政府，会想方设法减小保障房用地的成本，将这些项目安排在地价便宜的偏远地块。

是否会“固化贫穷”

选址偏远之外，保障房应采取集中建设模式还是混居模式，是另一个需要决策考虑的问题。中国建筑设计研究院总建筑师赵冠谦认为集中建设保障房的做法很危险。他认为从城市规划学方面考虑，应该提倡“混居型”的居住模式。混居能避免让低收入家庭被再度“边缘化”，还能公平、有效地分配城市公共服务资源。

保障性住房项目集中建设加剧了低收入群体的空间聚集，强化了社会各阶层的居住分异，且容易导致贫困过度集中和社会分割问题。国外的经验表明，在保障房规划选址方面考虑不周全或将导致“固化贫穷”，形成富人区和贫民区的明显分野。世界上许多国家的低收入住房建设在某些历史阶段都出现过类似问题。美国1973年以前的公共住房以集中建设为主，穷人和黑人等弱势群体大量聚居在一起。低教育水平、高失业率、高犯罪率成为这些社区的明显特征，带来了一系列社会问题，包括种族隔离和社会冲突。

中国各地的保障房规划和选址仍在探索中，如果规划不科学，一些保障房聚集区，多年以后或将成为社会矛盾多发区。目前，武汉、郑州等地推行

 

“贫富混居”政策，采取商品房项目配套建设保障房的方案。去年6月，郑州市发布《郑州市商品住房项目配建保障性住房实施办法》要求商品房项目按照10%的比例配建保障性住房。

据《新京报》

住房制度变革史

1998年之前“全民”福利分房的年代，由单位解决城镇职工的住房问题。

1998年开始

取消福利分房，建立三层住房体系：低收入住廉租房；中低收入买经适房政府有部分补贴；高收入买商品房。

1998年-2006年

经适房建设曾一度与商品房并驾齐驱；地方日益依赖土地财政，经适房建设极度萎缩。

2007年-2010年

城市化进程加快，房价高企，社会矛盾深化；中央调控商品房价格，加大保障房建设。

2011年-2015年

年完成万套保障房，仅年要求兴建万套，进一步调控商品房价格。（每日经济新闻）