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【大佬看涨】万恒营销总监张洲铭:衡阳房价理论上应涨 买房应比总价
发布时间:2016-10-07   来源:华声在线衡阳站  作者:陈龙   编辑:张超

  近期全国楼市一片火热,省城长沙格外火爆,均价已上涨约3000元/㎡,这股楼市火热风暴已经刮到衡阳,国庆节期间衡阳楼市成交量“与日俱增”,房价节节攀升逼近5000元/㎡。衡阳楼市走势如何?是什么支撑衡阳房价上涨?房价上涨会否成为常态?今天,我们采访了一位走过诸多城市的房地产精英,一起谈谈衡阳楼市、与衡阳房价。

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  人物介绍:张洲铭,万恒置业营销策划总监,1984年出生,北京交通大学毕业,从事房地产营销9年,曾任职于万达集团、福晟集团、星耀集团、易居中国等国内知名的房地产企业,参与开发过通辽万达广场、大连高新万达海公馆、齐齐哈尔万达广场、钱隆城·钱隆学府等多个地产项目,操作的超大型复合地产项目星耀五洲,取得了年销售额21亿的佳绩,并获得全国单一项目销售第四名。

  谈居住:衡阳居住水平近几年大幅提升

  在沏好茶之后,张洲铭便打开了话匣子,他首先聊到衡阳的居住水平。“从居住的角度来说,我觉得衡阳的居住品质很高,而房价水平偏低,这样不对称的局面便很难持续。”他指出,自2012年前后开始,衡阳居住水平迅速提升,表现在楼盘规模、社区规模在不断扩大,目前衡阳在售楼盘占地面积大多超过100亩,以前的单栋楼盘基本没有了;另外一个就是低容积率项目在增多,这可是一项居住品质的重要指标;此外园林景观不断升级、绿化率不断提高、周边配套逐渐完善,等等。

  “衡阳许多楼盘的建设跟大城市相比是根本不差的,而在品质大幅提升之余,成本却也在不断上升,但衡阳房价却跟大城市完全不能比,这个大家都知道。”张洲铭介绍。

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  谈创新:一批优秀房地产企业家不断创新 楼盘各有特色

  张洲铭谈到,近几年衡阳楼盘不断创新,各个楼盘都有自己鲜明的特色或者说卖点,比如有的项目社区大,有的建筑异域风格明显,有的强调户型创新优化等等。

  “以万恒·白金汉宫为例,我们在进行项目设计、产品规划时,至少考察过衡阳的500多种居住产品,对衡阳人的居住习惯进行了充分调查,创新进行了‘一字形’的户型产品设计,最大的特点就是南北通透、朝南的房子多,毕竟南向的房子更有价值。此外万恒还在建筑结构上进行细节方面的创新优化,比如客厅与阳台之间是没有梁的,可以完全打通,这样不但使用更方便,更给业主购买的每一平方米面积都能最大化的利用。”

  他还特别分享到,一般2梯4户的房子整体宽约35到38米,大多呈“品字型”,而像万恒这样创新之后,“一字形”户型整体墙面拉开到40米以上,作为开发商来说牺牲了可建的楼栋单元,牺牲了建筑面积,而对业主来说,却获得了难得的舒适户型。“所以你看到万恒的每一个户型都是非常方正、非常实用的,我们的业主都非常满意,更是口口相传。”张洲铭笑着说到。

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  谈房价:衡阳完全没有泡沫 理论上均价应超5000元/㎡

  说到房价,作为营销总监的张洲铭单刀直入:“从城市人口、GDP、人均消费水平这三项重要指标来比较,从成本角度、居住水平等角度来看,衡阳这类城市的房价,理论上应该超过5000元/㎡。我刚从北方城市回来时,感觉衡阳房价真的太低了,接近成本了,也不符合市场经济规律。”

  他分析,房地产的投资属性比较强、投资投机较多的城市,房价才有泡沫;像炒股票一样进行炒买炒卖,就容易产生泡沫。而衡阳住宅投资相对较少,因此衡阳房价基本没有泡沫.“你有没有听说哪哪炒房团来衡阳?没有吧!我是没听说。因此,在品质驱动下,衡阳房价即使上涨到5000元/㎡、5500元/㎡,仍然是健康的,衡阳房产的根本属性还是居住,仍然良性。”张洲铭说到。

  “另一方面,衡阳二手房的流通相对较差,二手房变现能力也稍逊,这样换房成本就相对较高。在衡阳先买一套便宜的房子,配置差点的,五年后生二胎了,又得换,之前的房子卖不出去,只能单独掏钱买新的。而在选第一套房时,稍微挑好一点,价格贵一点,可以满足家庭多方面的需要,住上十年,甚至几十年都不用换,这样反而省钱。比如一套120㎡的房子,如果单价增加500元/㎡,那么总价才增加6万元,首付仅仅增加了1.2万元,而以目前衡阳楼市的现状,单价高500元/㎡综合品质肯定高出很多,多付出的几万块,在十几年甚至二十几年里根本就不算什么了,这不是省钱是什么?”

  张洲铭总结,衡阳楼市两极分化比较严重,楼盘之间的综合价值差别较大,“衡阳房价应该是‘三字头基本无,四字头是主力,五字头经常有’。”

  谈开发:盈利空间低如覆薄冰 犯错就可能亏本

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  作为闯荡四方的房地产精英,张洲铭对在衡阳的经历深有感触。他坦言,在衡阳做房地产开发,对开发水平的要求其实比大城市还要高。“衡阳不像大城市每平米有几千甚至几万的利润,衡阳开发的利润只有区区几百块,稍微做不好,就可能亏损。”

  即便如此,衡阳仍然有精益求精、苛求品质的开发商。

  “比如我们万恒项目外立面的墙面红砖,董事长游晨辉先生亲自去考察,亲自去挑选;选好后专门从10多个贴砖队伍中精挑细选,最后仍然觉得贴得不够好,于是把整栋楼的外墙砖都砸掉了,另外按照‘排列绝对工整,砖缝绝对均匀,缝要加碳黑’的严格标准,再度从16个专业贴砖的团队中,花高价钱重新选了一个团队重新贴。这一砸,便砸掉了几十万;这一更换,中间又耗费了不少人力物力,但是效果却好了很多。”

  谈项目:住宅10月出新品 商业年内试营业

  张洲铭不是一上来就开始聊自己楼盘的,而是在采访接近尾声时才聊到自己的项目进展,这更体现了谦逊,顾全大局。

  “我们住宅一期在7月份开盘以后,业主认可度非常高,尤其是对公司开发理念、产品创新这两个方面,因此在没有投入什么广告的情况下仍然获得了很好的口碑,产品是硬道理。目前8号栋中心楼王有望于10月内开盘;另外公寓有望于元旦前首度推出,公寓层高达5.2米,位于十字路口,是独立于小区之外的,类似于写字楼,因此十分具有竞争力。此外,万恒·茶·文化广场早已基本售罄,将于今年内试营业。”张洲铭透露。

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  谈建议:选房应按可接受的总价 再比品质选房

  当笔者问及在目前行情下对购房者的建议时,张洲铭给了一个全新的、很受用的建议:在能接受的总价范围内,综合比较品质,挑选产品,尽量一步选择到位;而不要过于纠结单价。

  “因为不同楼盘的赠送面积不同,也就是说,同样的建筑面积下,得房率差别较大;毕竟房子最重要的是内部真实的使用空间,同样面积的三房户型,有3.9米的客厅也会有4.2的客厅,这就看买房者专业的判断了。”张洲铭分析。


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