买房除了看其户型，价格，地段是否合自己的心意，还有一个很重要的，能否放心的购买?这取决于开发商的资质，是否按照正常的销售程序办理;而购房者就需要提前了解、查看开发商的一些证件，其中一项是预售许可证。为什么要查看开发商的预售许可证，哪些楼盘是需要有预售许可证，很多人其实不是很清楚。本期购房体验课就为大家讲解。

　　商品房预售许可证购房前必查

　　《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件;开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

根据建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　那么在哪里能查询预售许可证，可以直接进入亿房网武汉商品房预售许可证查询或进入武汉住房保障和房屋管理局进行查询。

　　预售许可证上一般都有土地证号、规划许可证号、施工许可证号、核准预售范围等信息。

　　预售许可证取得的三大条件

　　一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　二持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　而根据武汉市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的合同，也才能办理贷款。下面列举了两个和预售许可证相关的例子。

　　问题一：开发商未取得预售许可证，能否收取预约金?

　　解答：目前市场上销售的一般多为期房，期房销售时是必须取得预售许可证的，开发商未取得预售许可证的话，是不能进行预售的，更不能收取预约金。

　　问题二：楼盘销售名称和预售证名称不一致怎么办?

　　解答：楼盘销售名称和预售证名称不一致在楼市中是比较常见的现象，在实际中，购房者购买时需要注意所签合同中楼盘名称和预售证上保持一致，合同中出售方和预售证中的项目销售方一致，这样保障今后房产证的顺利办理。

无效预售易出现开发商跑路或一房二卖

　　但是现在很多开发商都在未取得预售许可证的情况下提交销售，似乎成了一个常规现象，虽然不会经常出现问题，但是一出现问题，需承担不小的风险。

　　如之前闹得沸沸扬扬的长沙多个开发商跑路，导致购房者的房款打了水漂，其实质就是购房者在没有了解该楼盘的具体情况下，草草签订虚假合同，楼盘可能五证不齐全，特别是还没有取得预售许可证就提前销售，导致开发商后期制造虚假合同，骗取放款后跑路。

　　同时有的开发商为了牟取高额利润，在没有取得预售的情况下，提前销售房产，这样购房者是办不了贷款也签订不了购房合同的，合同没有进行备案的话，买卖程序没有进行完毕，可能出现一房二卖现象。很可能造成两个房屋买卖合同均属有效。后一个买受人成为该房屋的所有权人后，前一个买受人对房屋本身已无直接支配及排他的权利，即使已领取钥匙并居住了，也只能将房屋让给产权人，自己的损失只能凭合同向出卖人追偿。

　　针对于这样的情况专家提醒：购房时应当提高警惕，买房前应多了解开发商的资质和信誉度，以免陷入“无效预售”的圈套。

　　房产五证和两书

　　买房需要查看五证和两书，最后回顾下：

　　《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。简称“五证”。

购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。