开栏语：

政策调控，房价回落。不少想要购房的市民也开始活跃起来，加紧了看房步伐。记者在走访中发现，不少购房者表示，看房、买房过程中遇到了不少烦心事，其中商品房售前承诺与售后提供的产品不符、“诚意金”的缴纳、房产证办理应该注意的法律事项等方面的问题最受购房者关注。为此，本报推出“置业全攻略”，为您提供专业、详尽的购房咨询。

当前房地产市场政策频出，对乐山二手楼市也产生了不小的冲击。其中，因营业税全额征收而产生的纠纷案例不在少数。去年1月26日出台的新“国八条”规定，个人将未满5年的住房对外销售的，全额征收营业税。有部分交易是在此之前签的合同，原本是缴纳差额营业税，但过户却在1月26日之后，此时则须缴纳全额营业税。到底过户时的营业税以及个税究竟由谁来承担？本期记者将会围绕这一问题进行分析，为广大市民提供参考。

打包价超出

营业税、个税谁来承担？

今年1月中旬，五通桥区的刘先生通过凤凰路的一家中介公司，看中了嘉州现代一套80多平米的二手房，并与房东和中介签订了三方合同，同时交付了1万元定金。

“由于是第一次购房，没有经验，起初以为买二手房除了房价以外的部分都应该交易双方共同负担。但交了定金之后，中介人员才告知除了原本5600元/平米的房价之外，包括营业税、个税、中介费等所有费用都要我出，核算下来得有好几万块钱，均摊下来每平米得多出好几百元，真不如买新房。那多出来的费用，尤其是营业税和个税究竟由谁来承担呢？”刘先生在来电中询问到。

记者随后与该中介取得联系，该中介经纪人小张向记者说明了情况：“按照乐山二手房市场的行规，一般来说房东在挂牌时都会要求‘干净’出让，即是所产生的相应费用都由买家承担。而看房过程中，工作人员也对刘先生做出过相应解释。现在三房还在协商解决当中。”

记者就这单二手房交易算了一笔账，现在卖出价为44.8万元，应缴纳的营业税和个税则为44.8万×(5.55%+1%)=29344元，相当于每平米增加了366元，确实是一笔不小的数目。而到现在为止，该房屋仍然没有过户，对营业税和个税的承担方式仍然没有解决。

纠纷频发

“隐性房价”是导火索

记者从乐山市多家二手房中介机构了解到，目前在二手房交易中，普遍约定为“卖方实收一定的房款，由买方承担所有过户税费”。当然在卖方开出的实收价格中，必然考虑了过户税费因素。如果买方觉得不应该由自己承担所有过户税费，也可以在总房价上进行讲价，让卖方做出让步。然而，并非所有二手房交易都采用“卖方实收，买方负责全部过户税费”这种做法。买卖双方也可以按照其他约定进行分担。也就是说，二手房过户税费由谁承担，主要看买卖双方的约定。

但就算如此，交易过程中的纠纷也是频频发生。“我就曾有同一套房子带50组客户前去也没有成交的经历。”乐山名盛房产的经纪人小李告诉记者，二手房市场之所以“难过”，和这种既定的“卖家干净”的行规不无关系，“不信就仔细算算，一套40万元的房子，包含有营业税、个税、契税、中介等几大块费用，仅营业税和个税就占去6.55%差不多26000元，而购房者往往会对‘平添’出来的‘房价’表示无法接受，买卖双方诉求不统一，自然会影响到交易情况。”

针对这一典型问题，乐山名盛房产总经理刘永江在接受记者采访时表示，营业税和个税本该由房屋出让方支付，就好比一手房的营业税和个税由开发商支付了一样，纯粹由买家承担是对市场健康发展不利的。他说：“这种‘行规’是在前些年‘抢房’背景下的卖方市场所形成的固有模式，但经过多番调控后，市场已经向买方市场过渡，这类问题也愈发凸显，从而直接影响市场的交易量。因此，我们旗下的店铺都明确要求了挂出或口头告知购房者交易过程中营业税和个税都将由他们自行承担，尽可能的让这部分‘隐性房价’显性化。不过，这也只是权宜之计，真正要解决问题，还是得改变‘游戏规则’，该由卖方承担的费用，还是应由他们承担。”

费用谁担须看合同条款

友好协商为上策

针对刘先生所遭遇的问题，相关法律工作者表示，案例中的营业税因素属于不可抗力，不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。

“如果合同当事人在合同中注明国家相关政策的变更属于不可抗力，则由合同中约定的税费承担方按新政下的税费标准缴纳相应税费；否则营业税的变更就不能算作不可抗力，即使造成损失也只能算市场风险。”专家建议，在没有明确由谁承担责任的情况下，最好的方法是协商，任何一方都不要轻易地解除合同或通知对方解除合同，应向律师咨询后，再决定是否解除合同或通过对方解除合同，否则可能被对方反诉违约，要承担一笔不菲的违约金或损失定金。若中介违约，如果房屋买卖双方有证据证明，可向有关部门投诉，先走行政处罚途径。

刘永江提醒有意购买二手房的市民，首先在签订二手房买卖合同时，一定要将有可能产生争议的每一项费用均明确地在合同上进行约定，避免日后产生纠纷。最好是在律师或者专业中介人员的指导下签订买卖合同。此外，在二手房买卖中，房屋发生实际交易但暂不办理过户手续，这种做法虽然不规范，但在现实中不少见，而且也经常因此发生纠纷。比如，签订了买卖合同但没有过户，对买方而言，可能面临卖方将房子“一房二卖”或者抵押的法律风险，因原买方购买的房屋未进行过户登记进行公示，按照法律规定无法对抗第三人，原买方无法取得房屋的权属；对卖方而言，因房屋实际占有人不是自己，也有可能因为买方使用房屋后发生诸如拖欠物业费等问题而导致卖方必须无辜承担的风险。刘永江表示，即使是签订了买卖合同之后，双方到公证处进行公证，但因为公证的效力只能证明双方出于真实意愿签订合同，并不产生公示房屋权属人的法律效力，也难以保障双方在交易之后的合法权益，因此建议买卖二手房应该走规范的程序，按时办理正规的手续。

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签订二手房补充协议

需要注意四大关键问题

买卖双方在进行二手房交易的过程中，通常还会签订一个购房合同的补充协议，其中应涉及到以下四点比较关键的问题。

一、公共维修基金的过户

通常来讲，买卖双方的成交价格里已经包含了公共维修基金的款项，但是公共维修基金不能够随着房子一起转移，因此，买卖双方在签订补充协议条款的时候，应该约定好双方办理公共维修基金过户的时间和地点。

二、遇到一房二卖的情况应该如何处理

为了防止买方陷入人财两空的境地，购房者可以对购买的房产签订预告登记，这样一来，产权人就不能私下里处理该不动产了。

三、按揭无法顺利办理时双方的责任

在买方办理二手房按揭手续的时候，可能因为买方、房子甚至银行的原因，而无法顺利办理，因此在签订补充协议时，应该明确按揭未能正常办理时买卖双方各自的责任问题。

四、买卖双方碰到冲突该如何解决

近些年来，买卖双方因为合同内容不一致、责任不明而导致纠纷的情况时有发生。因此在签订合同的时候，需明确出现冲突后的具体处理方法。 （三江都市报）