安排好每个步骤的事情和资金,买房这件事会更从容。
买房,前后少则几个月,多则2年,如果资金安排出了问题,临时借钱可不是个好差事。
如果你要买的是总价150万元的房子,其中首付款50万元,贷款100万元。而贷款分为两部分,公积金贷款50万元,商业贷款50万元,期限20年,等额本息。手里的钱除了50万元首付,还要根据成交的不同环节,准备其他款项。
买一手房,钱这样安排
如果你要买的是一手房,从签订合同到拿到产权证,少则1个月、多则2年。在这1个月至2年的时间里,你手里的钱应该至少准备57.04万元,而且要按时间顺序分成4份：
第一份：5万元
去向：意向金、定金
意向金也叫订金,是买房者和销售单位协商的一笔金额,表示确定了购买意向。交了这笔钱,签了意向金协议,你就有了开盘时参加选房的资格。在这个阶段,可以“免费改变主意”—决定不买并原额取回意向金。
开盘当天如果你没有选到房子,或你表示放弃此次购买,意向金都会原额返还。如果你顺利选好了房子,确定要签订合同购买,按惯例意向金不会退回给你,而是自动转为定金。
意向金在法律上是不明确的,但定金具备了担保性质,如果这个时候因为个人原因反悔,放弃购买,定金是作为合同违约金赔偿给对方的。
而且实际上,为了节省时间,尽快申请到贷款,在支付定金以后,你就要开始为申请贷款做准备了：去社保中心打印社会保险缴纳记录、去民政部门开具婚姻状况证明以及向公司人事部门要求开具收入证明、去工资卡发放银行打印至少1年以来的工资卡流水对账单。
第二份：45万元
去向：首付款
缴付定金后7至14天内,你就要签订《商品房预售合同》、缴纳房款的首付部分了。你需要支付的首付款总额是50万元,但是到了这时候,定金也转为首付款,所以你再支付45万元就可以了。
在这个环节之前,你应该提前准备好自己的社保、税收的缴纳记录,并且到自己的信用卡持有银行了解好征信记录,好快速递交贷款申请。最好与相关工作人员确认一下自己获得贷款的可能性,以免因为贷款申请不顺利造成违约。
所有材料提交给贷款银行之后15至20个工作日之内,银行会通知贷款审批结果。顺利通过之后,会签订一份《银行借款合同》,上面规定了双方贷款的权利和责任。
凭借这个合同可以到当地的房产交易中心进行交易抵押登记手续,并签订《预告登记证明》。这份证明签订过后意味着你的房产完成了抵押给银行的过程。获得证明后的次月,银行正式发放贷款。
第三份：1.04万元
去向：首次还款
在首次还款之前,公积金贷款的部分要缴纳担保费,按照上海和北京的标准,20年、60万元的公积金贷款要缴纳的担保费分别是6318元和1800元(其他城市的标准在公积金管理中心也有明文规定),会在公积金账户里直接扣除。
但是公积金冲还贷只能从还款第二个月开始,第一个月的总还款额必须全部从银行还款账户里扣除。因此,你还要再多准备1.04万元,在首次还款之前存入银行还款账户。
第四份：6万元
去向：交房验收,缴纳契税
如果你买的是期房,交房验收和缴纳契税可能要再过半年以上。
交房验收时也可能要交钱。如果你的房子实测面积和当初签的合同上写的不一样,一般的原则是3%以内多退少补：实测面积比你合同上写的面积小,开发商按照面积差额把差价退给你；如果实测面积比你合同上写的面积大,你也要补足差价。如果按照150万元,90平方米计算单价,通常这笔金额在4万元以内。在不知道是退还是补的时候,这笔钱最好先备着。
验收完毕签字确认以后,就要去房地产交易中心办理产权过户,这时,按照契税标准,你要缴纳1.5万元至2.25万元的契税。
至此,你至少要准备6万元,才不至于临时凑钱交纳各种费用。
买二手房,麻烦多一点
相比较一手房,二手房牵涉的缴费环节更复杂,风险也更多。买套150万元的二手房,打算首付50万元,你要准备的钱比买一手房更多,在拿到房子的钥匙之前你至少需要准备59万元,如果约定所有税费和中介佣金都由你支付,这笔钱大约在65万元以上。
考虑到银行审批贷款时参考的评估价可能低于成交价5%至10%,所以再多准备10万元也很有必要。你要准备75万元以上,才能保证全程顺利。
第一份：3万元
去向：意向金
初步选定房屋,支付购买意向金。这时中介机构开始在买卖双方之间协调出价和还价,如果双方对价格和其他成交条件达成一致,就签订房屋买卖区间协议,表示双方对交易流程、价格、责任义务等达成了一致,并且具备约束力。
第二份：7万元
去向：大定金
如果你手头资金足够,你最好准备好房屋总价的5%至10%作定金,分两笔支付。以150万元总价为例,通常定金在10万元。
第一笔3万元,在上一个环节中已经作为意向金支付了,在双方确定交易时转为定金,这个数额的定金一般被称为小定。如果是难得一见的性价比很高的房子,最好在签订完区间协议后的3至7天内,再加付7万元的定金,这个就被称做大定金。
性价比高的好房子会有几组客户同时和卖家谈判,如果你的定金数额小,其他人只要加价高于你的定金数额,卖家宁愿赔你定金也要改卖给别人的事情常有发生。如果你付了10万元定金,卖家违约除了10万元退给你,还要再赔付10万元给你,除非有人出价高出你十几万元,否则卖家不可能违约,十几万元明显超出了150万元二手住宅的普遍溢价空间。所以,大定金基本上可以保证这个房子不会被人半路抢去。
第三份：40万元
去向：首付款、中介佣金的一部分
居间协议签订后的7至14天内,要签订正式的二手房买卖合同,支付首付款。你同样要在交付定金以后就开始准备各种证明和材料,尽量在签订合同后尽快向银行申请贷款。
签合同的时候,前面的10万元定金直接转为首付款的一部分,你要做的就是再付一笔钱。但是首付款通常不会一下付齐,而是暂时扣下2万元作为交房尾款,防止卖家欠缴物业管理费、水电煤气费等费用算到你头上。这个环节需要再付38万元。
签订区间协议和二手房屋买卖合同时,有经验的中介人员会在各个步骤完成的时间节点,留足宽松的时限,这样即使审批环节出状况,也有时间处理。
各地对二手房中介的佣金比例规定都不同,上海是向买卖双方各收房屋总价款的1%,但实际情况却是,全部佣金由买方承担几乎成了目前业内默认的规则。这种情况在北京没那么普遍,但是北京的二手房中介收取的单笔佣金多在房屋总价款的2%以上,最高2.7%。
而且,为了起到互相约束的作用,规避风险,中介佣金最好分两次支付,签订合同当天付一半,等到最后交房时再付剩下的一半。
你可能要再补首付款
银行对这房子的评估价低于合同价,会参照评估价发放贷款,之前付的首付款就不够了,你还要再准备10万元补上这个缺口,这笔钱补上,产权过户手续才能正常办理。
第四份：3万元至11万元
去向：交易税费
签订合同以后,中介业务人员会凭购房合同在交易中心备案,申请贷款。交易中心确认你是否被限购的审查大约需要5个工作日,贷款审批流程需要10至20个工作日。审查通过、贷款获批后就是缴税了。
中介人员会先在当地税务部门进行报税审批,办理过户时,买卖双方在中介代理人陪同下,在交易中心的财税窗口缴税。
第五份：4.5万元至6万元
去向：交房尾款、另一半中介佣金
缴完各项税费,就是等你申请的住房按揭贷款放款。这笔款会放款到卖家的账户,你们就可以去办理产权过户了,接着,双方办理水电煤的登记过户,结清账户里的费用。约20个工作日后,拿到产权证。
这时可以办理房屋交接。双方由中介陪同到小区物业管理处做更名登记,结清物业管理费。把最后2万元尾款付清,并支付剩下的中介佣金。
第六份：1.04万元
去向：首次还款
和买一手房一样,第一个月的还款额全部从你银行还款账户里扣除,不能用公积金冲抵。所以,这1.04万元也要在在首次还款之前存入。
这些情况下,多备10万元
上海磐德投资顾问有限公司市场总监倪岱尔提醒,月收入勉强等于月供两倍,补缴过社保,车贷没还清？?你可能无法足额贷款,需要准备更多的首付。
你家庭月收入的一半是月还款额的上限,而且是家庭所有贷款的月还款额之和,比如你家庭月收入2万元,还贷上限是1万元,还有每月2000元的车贷没还清,那么银行能审批给你的贷款就是按照月还款8000元发放。
做到这几点,避开风险
二手房买卖最大的风险主要在于产权归属。上海德佑地产经纪有限公司资深经理王平建议注意二手房的产权归属和户口。
别忘了查产权状况
一手房交易从开发商到客户,交接非常简单,而二手房可能比较复杂。如果卖家的房屋产权做了抵押,在抵押没有解除之前,不要买。
你可以在交定金之前要求中介出具该套房子的产权调查证明,看是否和卖家的产权证原件、身份证复印件上的信息相符。
你也可以自己去房地产交易中心查询。房屋的产权人以及详细情况都能查到：目前是否有抵押、经手价格等等详细信息。单项查阅费8元,全套查阅费30元。
做低房价,可能成交不了
有些买房人会为了少缴税而要求做低房价,但如果合同房价严重低于市场水平,交易很可能会被拒绝受理。
税务部门和房地产交易中心在接到报税申请时,会根据同小区周边近两个月的成交价格做参照,评估这份合同的房价水平,缴税额也是按照这个评估价为基数计算。如果合同房价低于评估水平20%,属于严重低于评估水平,税收部门会拒绝受理,房地产交易中心也不会受理后续业务。
合同里写明,户口迁出
相关的法规对二手房交易时房子里的户籍没有硬性规定。但如果你买的是学区房,必须在合同里写明卖方承诺交房之前把所有原户口迁出。
通常一套房子里如果有多个家庭的户口,能在对口重点学校上学的孩子只能有一个。如果上家不迁出户口,他的孩子正在对口学校里上学,你的户口就迁不进来,即使迁进来,孩子也上不了这个学校。
最稳妥的方式是,要求卖家在交易合同的补充条款中承诺,办理完房产证交接当日迁出户籍,并以扣留尾款的方式作为监督。
