案情介绍

　　合肥的张女士在某小区有一套尚未取得房产证的房屋，因急于用钱，2008年9月张女士通过某房地产中介公司与王先生签订了房屋买卖合同，约定将该房屋作价26万元卖给王先生，并于2008年12月4日前为其办理房产过户手续。在收了王先生10万元购房款后，张女士将该房屋交付给王先生居住使用至今。张女士在取得房屋产权证后又于2010年12月1日以30万元的价格将上述房屋卖给了赵先生，双方还到房屋登记机关办理了产权过户手续，将上述房屋所有权登记在赵先生名下。王先生得知真相后，认为房屋登记机关登记的房屋属于权属有争议的房屋，颁证行为违反法律规定，侵犯了其合法权益，为此向合肥市瑶海区人民法院提起行政诉讼，请求法院依法判决撤销房屋登记机关颁发给赵先生的房地产权证。法院经审理认为，不动产物权的设立经依法登记发生效力，王先生虽然与张女士签订房屋买卖合同在先，但由于王先生未在房屋登记机关办理房屋转移登记手续，王先生享有的仅是基于房屋买卖合同形成的债权请求权。因其并非该房屋的所有权人，房屋登记机关办理房屋转移登记的行为并未侵犯王先生的物权，王先生与房屋登记机关的房屋登记行为无利害关系，不具有提起行政诉讼的原告主体资格，故裁定驳回了王先生的起诉。

　　法官释法

　　《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”购房人和出卖人签订房屋买卖合同后，发生的是债权效力，只有办理房屋过户登记手续，才能最终产生物权效力。而根据《房屋登记办法》第一条的规定，房屋登记制度的设立旨在规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。未办理房屋过户登记手续的买受人未依法取得物权，仅能依据与出卖人签订的房屋买卖合同主张权利，这种权利是一种典型的债权请求权。债权人能否起诉房屋登记机关的登记行为，根据最高人民法院2010年11月18日颁布的《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》， “房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：(一)以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；(二)债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；(三)人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；(四)房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”此规定明确债权人可以就房屋转移登记提起诉讼的情形中前三种是由于债权人享有的是受到特别保护的债权，第四种情形则是房屋登记机构故意侵害债权超出了登记规则所能容许的底线。因此，如果房屋买受人未依法办理房屋过户登记手续，其对出卖人享有的债权又不符合以上四种情形，则其无权对房屋登记机关的登记行为提起行政诉讼。

法官提醒

　　近年来，随着房地产市场的火爆，未取得房产证的二手房交易明显增多。由于交易的房屋未取得房产证，出卖方在交付房屋时不能同时办理产权更名过户手续，买受人虽然实际上占有了房屋，但是要真正取得房屋的所有权，还存在诸多风险。要么办理产权证时出卖方不配合，要么出卖方受到更高价格的诱惑，又将房屋再次出卖，并登记过户到他人名下。这都将导致买受人花费毕生财力购买、装修甚至居住数年的房屋，却并不属于自己所有，甚至被他人以返还原物为由诉请从房屋内搬出。为此，法官提醒，市民购买未取得房产证的房屋时要千万慎重，尽量不要因价格便宜而购买此类房屋，确需购买时要注意从以下几个方面防范和减少风险：第一，尽量从相熟识的人处购买，并明确约定先支付小部分购房款，待办理房产证时再付清尾款。第二，明确约定卖方在取得房产证之后要立刻协助办理过户手续，如果因为卖方原因致使买方不能最终得到该房屋所有权，卖方要赔偿实际损失。第三，如果申请房屋产权证需要原先的拆迁协议或者购房协议，可以要求卖方将此协议交由买方保管，并委托买方代为办理房产证领取手续。这样买方可以第一时间掌握卖方取得房产证的时间，及时办理房屋过户登记手续，防止一房二卖。