在严厉的楼市调控政策之下，大多数手头攥有闲置资金的投资客只能望房兴叹。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式购房，但由于双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，彼此多为口头约定，较少签订书面协议，由此引发的民事纠纷也呈上升态势，案件类型多样。
北京市西城区法院近日公布的一项调研结果显示：自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。由于各种原因的“借名买房”不断增加，由此引发的民事纠纷也呈上升态势，案件类型多样。其实，不仅是西城法院，北京市多家法院近期都结合司法实践发布了“借名购房”引发诉讼风险的调研报告和安全提示。
“借名买房”纠纷频发
记者从西城法院了解到这样几则案例：王先生和程女士是夫妻，年近六十，二人因年龄原因无法办理银行贷款，便以儿子的名义与他人签订了房屋买卖合同，购买了一套二手房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费后，办理了房屋过户，产权证上登记的所有权人为其儿子小王的姓名，房屋贷款均由程女士以小王名义偿还。后小王将房屋出售并签订买卖协议，买主将购房款分次打入到王先生和程女士的银行账户。不料，小王竟然以不当得利为由将父母诉至法院，要求父母返还收取的房屋价款300余万元。
案例二：李先生和阎女士结婚后承租了李先生单位的公房，后李先生承租的公房遇拆迁，拆迁安置的其中一套房屋位于西城区，应由李先生购买，但因李先生年龄较大，无法办理银行贷款，夫妻二人商定后决定以儿子名义购房并办理贷款手续。之后儿子小李与银行签订贷款协议，但房屋首付款及大部分贷款均由其父母支付。2010年，小李将李先生和阎女士诉至法院要求父母腾房，被法院判决驳回。2011年小李再次将父母告上法庭，要求确定房屋归其所有，再次被法院驳回。无奈之下，父母二人只得将儿子告上法院，要求确认房屋归夫妻二人所有，法院最终判决支持了老夫妇的请求。
案例三：孙先生与李先生签订房屋买卖协议，约定由孙购买李所有的房屋。因为孙先生当时是外地人，不能购买李先生单位上市的公房，为此，孙先生与其叔叔和婶婶协商，决定以其叔叔的名义购买，待孙先生有资格后再将房屋过户至其名下。该房屋过户所有手续和材料均是由孙先生亲自办理，取款凭证、收款收据、原产权人产权证及相关的过户手续等均在孙先生处。在取得购房资格后，孙先生多次找到婶婶张女士办理房屋过户事宜，但遭到拒绝。2011年婶婶张女士起诉要求孙先生一家从房屋内腾出，被法院判决驳回。张女士不服提出上诉，二审法院认为孙先生与其叔叔间存在借名买房关系，判决驳回上诉，维持原判。
西城法院民事审判庭的法官告诉记者，从该院审结的部分相关案例来看，购房人之所以选择“借名购房”，主要有下列原因：一是“借名”人不具备购房资格。保障房政策和限购令的实施，使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房，如非北京户口在京纳税不满五年、家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。二是购房人因年龄等原因无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法购房，如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。三是购房人想享受低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房往往存在着优惠条件，如团购、集资建房、公有住房私有(房改房)，交易价格远低于市场价格，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。
另据记者从北京石景山区法院了解，该院仅今年一二月份就受理借名买房纠纷十余起，由此引发权属确认、房屋腾退、返还原物、排除妨害等近20件连环诉讼纠纷，造成矛盾冲突不断激化、升级。如法院受理的安某夫妇与刘某“借名买房”一案中，“出名人”刘某以房屋所有权人的身份要求安某夫妇腾退房屋，而安某夫妇亦诉至法院要求确认房屋所有权，要求刘某办理过户手续。诉讼过程中双方矛盾冲突不断激化升级，甚至缠诉闹访。
石景山法院经调研发现，当事人为规避政策而通过借名、买号等交易保障房的行为，往往具有一定的隐蔽性，对出资、贷款等行为一般仅有口头约定，且不易被发现。另外，涉保障房诉讼纠纷多发生在特定主体之间，尤其“借名买房”、转让购房号等纠纷主体往往存在近亲属、同事、朋友级关系。这些特殊主体基于亲情、友情或信任关系恶意串通规避购房政策，且不易暴露。因此，实际诉至法院的诉讼案件仅为“冰山一角”。随着交易条件或情况的变化，将会有更多潜在诉讼纠纷诉至法院。“借名人”与“出名人”往往就权属确认、房屋腾退、出资返还、损失赔偿等问题形成系列诉讼，矛盾化解难度较大，难以通过和解调解途径化解矛盾纠纷。
北京昌平区的回龙观(社区网论坛商铺)和天通苑[最新消息 价格 户型 点评](社区网论坛商铺)是全国最大的经济适用房项目所在地，随着近年来房价的急剧攀升，钻法律和政策漏洞购买经济适用房的当事人不在少数，违反政策进行经济适用房买卖的主要有两种现象，一种是“借名购房”，另一种就是签订“黑白合同”。
北京市昌平法院回龙观法庭的一项调研显示，该法庭受理的经济适用房“借名购房”、“黑白合同”引发的纠纷，已占到该法庭房屋买卖案件的一成左右。由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规强制性规定，使得此类案件在审理中出现两难境地：如果严格按照《合同法》判决，当事人到建委无法过户，案件难以执行;而按照《北京市经济适用房管理办法》判决，又有悖于《合同法》和诚信原则。
