现在商铺成为中小投资者的最爱，但是动辄上百万元的投资也不是小数目，万一选错位置，买错商铺，影响后期回报率，这肯定不是投资者们所希望看到的。买铺比买房更需要练就火眼金睛，需要学习技战术，才能淘到满意的商铺。

　　与住宅产品不同，商铺的选择要求更专业、更严谨。普通的投资者怎样才能选到性价比最高、又有高回报的好铺?本周，我们请到商业地产投资、开发领域的专家，就如何发现黄金旺铺指点迷津。

　　二楼商铺同样值得出手

　　个案：以巴国城附近的中交丽景为例，该楼盘部分二楼的商铺租金如今都已超过100元/平方米，投资回报率甚至超过部分一楼商铺，而且比相当一部分写字楼的租金都要高。这也是当前写字楼难卖、商铺紧俏的主要原因。

　　专家把脉：晟城地产商业地产总监李亚鹏说，黄金商铺事实上是需要去发掘的，大多数投资者可能只会选择一楼底商，但事实上很多二楼的商铺也同样是黄金旺铺。

　　李亚鹏说，选择二楼的旺铺，多注意该商铺所处的地段。如果地处传统商圈或潜力极大的新兴商圈，大家不妨多个心眼去看看。

　　“正常情况下，二楼商铺与一楼商铺相比，价格要低很多。一两万元的价格，在两三年之后就会翻番。投资回报比并不会比一楼商铺差。”李亚鹏如此认为。

　　买铺先看开间大小

　　个案：冉家坝某楼盘的几个底商进深过大，大约达到12米，而其门面开间仅2米。于是，该商铺转租了好几次，都没有人能做得顺畅。很多投资者由于没有站在用户的角度，认为地段好、价格合适便下叉。

　　专家把脉：买商铺首先最好确定未来该商铺可以用作的业态。以百货类为例，其商铺开间进深比值一般都建议在1：2.5-3之间，否则会影响商铺的有效使用。而当前大多数商铺的开间进深比值都在1：5左右，也就是说，商铺合适的开间进深比值，很有可能就影响您的财路。

　　要考虑后期招租问题

　　个案：江北某楼盘只有几栋公寓，配套商业却有3层，周边小区稀少且陈旧，招商不顺，最近大部分改成了一个专业市常

　　专家把脉：对于社区商铺的选择，万达地产重庆分公司副总经理邓孝华也提出建议，一定要选择有一定数量的稳定居住人群的小区。目前相当一部分开发商在开发过程中都加大了商铺的比重，投资者如果遇到这样的状况又该如何选择?邓孝华建议，投资者一定要注意社区商铺面积的比例是否超过了小区常住人口数。按正常的消费习惯，如果社区商铺面积比例超过了小区常住人口数的1.2倍，投资者就要非常小心了，商铺过多极有可能影响后期招租。就算招到租赁户后，如果经营没特色也不能运营长久。

　　中小投资者

　　首先考虑百万小铺

　　个案：两年前，区县的李女士在观音桥淘了一个百多万元二手商铺，现在租金回报非常可观，年租金已经上了10万元。

　　专家把脉：晟城地产李亚鹏还建议，普通投资者手中若有闲钱，建议多寻找总价值在100万元以内的小商铺。这种商铺投入不高，但回报率相当快，而且非常好租。从投资回报率看，100万元以内的小商铺年回报至少有6%。

　　当然，这种小商铺如今是越来越难找，如果你有买商铺的欲望，不妨多留心这种面积在20到30平方米之间的小商铺。另外最好选择小区出入口，也就是大门两旁的商铺，应该成为首眩李亚鹏认为，社区商铺针对的消费群体，说简单点大多数就是小区内的居民，居民们经常出入能看到你的店铺，无形中增加了更多曝光度。

　　商圈旺铺回报更为客观

　　个案：社区商铺的租金增幅一般都会有“天花板”，涨到一定程度后就难以再涨上去，但商圈铺租金则不一样，永远没有“天花板”。以解放碑为例，目前解放碑的商铺租金价格1000元/平方米还呈抢势，而且未来租金增幅仍会源源不断地上涨。

　　专家把脉：对于实力派投资客而言，万达重庆副总经理邓孝华则建议选择商圈中的旺铺。商圈中的旺铺或许价格比较贵，但租金回报率一直呈增长态势。

　　另外，邓孝华还建议投资客多关注新商圈或潜力商圈的商铺机遇。如茶园、龙洲湾、大坪等政府规划的新商圈。但对于这些新商圈中的商铺到底该如何把握?邓孝华认为，投资者要注意看这些商铺开发商的运营水平，如果运营水平较差，则有可能不能把控。

　　以中新城上城为例，本来该地段是可以支撑起大体量商业的，但开发商的运营能力有限，不足以把控如此大体量的商业规模。

　　除此之外，邓孝华提醒投资者注意，随着城市综合体越来越多，很多投资者分不清楚究竟哪些大型商业有投资价值，这时候就要注意对比哪些大型商业具有较强的吸附能力。

　　重庆晨报记者 吴从斌