换房，对于置业者来说，首先要明确自己的需求。只有清楚地知道想要的房子，才能最快、最准地选到心仪的房源。相比首次置业者，改善人群对于购房流程更加轻车熟路，因此能够清楚自己的需求，了解自己倾心哪类“菜”。

　　菜式一

　　小换大从核心城区换到新城

　　杨女士现在的房子80多平方米，是结婚时买的，因为当时经济比较拮据，所以选择了低总价的小户型。现在5年多过去了，这套房子所处的地段不断增值，房价也水涨船高。杨女士现在考虑将这套房子卖掉，然后在远离城市核心的位置，均价较低的楼盘买套面积大一些的房子，即使以后有了宝宝，也不用担心住不开了。

　　献计：

　　小房换大房，这类改善购房者在经济可承担的情况下，既要考虑到户型布局、小区配套，又要关注附近的学校、医院等设施。在购房时不妨货比三家，多多比较。像杨女士这种换房思路，也不失为一个好办法。虽然她现在选择的区位相对偏远，但是随着城市的发展，楼盘的价值会逐渐显现。

　　菜式二

　　为孩子购房看准学区就出手

　　周先生的宝宝6个月大，由于家附近缺乏优质的教育资源，虽然孩子还小，但是周先生未雨绸缪，现在就在考虑今后孩子的入学问题。所以想换套学区房，或者距离学校很近的楼盘。周先生现在的房子面积是120平方米，大概能卖100多万，用来交新房的首付和装修，应该是比较轻松的。

　　献计：

　　在改善换房的群体中，为了孩子今后入学问题而换房的不在少数。现在很多这样的改善人群，最关注的是项目周边的学校。如果附近有重点学校，购房者的目标会很明确，出手也相对快。据了解，长春市场上不少主打教育牌的楼盘，如益田·枫露、中信城、力旺康城和盈泰国际等主打赠送学位。教育资源的引进可以帮助项目增值，但也有个别楼盘不会将“保证入学”写入合同，因此购房者在选房时要擦亮眼睛，谨防承诺不能兑现。

　　菜式三

　　老有所乐 尽享儿孙绕膝

　　王先生住在净月潭附近，居住环境优质，老两口闲暇时就到净月潭散步。但是，王先生今年就要当爷爷了，儿子和儿媳妇工作非常忙，无法自己带孩子，为了帮儿子照顾孩子，他和老伴儿准备搬到离儿子家近的地方住。虽然儿子提出可以一起住，但王先生坚持再买一套房，这样能保证两代人的生活互不打扰，而且买60平方米左右的就可以了，等宝宝长大了，他们还是要搬回净月住，这样面积小的房子也好出手。

　　献计：

　　像王先生这样的购房者，虽然不是市场的主流，但是为了照顾儿孙，牺牲掉悠闲的生活，搬到子女附近，也是目前楼市的一种换房现象。业内人士表示，虽然这样的老人在购房时选择空间比较小，但是最好还是购买低楼层，户型适中的房源。如果小区能有绿化以及公共活动场所就更好了，附近是否能步行到超市、市场也是一个考量因素，这些都可以方便老人今后的日常起居。

　　本报记者胡楠

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　　了解贷款政策再出手

　　楼市限购令的出台，受影响的除了首次置业者和投资客以外，还有部分想改善住房需求的市民。不少计划逐步改善住房条件的购房者，只能选择两极化道路———要么暂缓购房计划，要么想办法一步到位。

　　对于想换房的人来说，除有购房资格外，还要了解自己的资金情况和贷款政策，选择最优的方式换房。

　　资金状况良好 可直接购买

　　具备购买二套房的资格，自己资金状况良好，能够负担得起六成首付的资金。在这种情况下，完全可以选择合适的房源。购买成功后，如果不着急将老房转手，可以将老房子通过出租来赚取租金收益。

　　有一点值得注意，目前政策对于二套房实行了差别化的信贷政策。只要不是全款购房，这类购房者就要准备六成首付，另外从银行贷款剩下的四成。目前新“国五条”出台后，有关房贷政策要收紧，尤其是二套房贷首付、利率要调高的风声不断。政策落地后，长春已有个别银行上调房贷利率，二套房贷较基准利率上浮15%~30%。

　　卖老房购新房 公积金贷款利率不上浮

　　对于只有一套购房资格的人来说，想改善型置业，方法只有一个，可以通过卖掉老房，腾出购房名额来实现换房。但值得注意的是，如果首套为商贷，卖掉首套后，购买二套房，公积金贷款可以首付三成，利率不上浮。如果二套房为商贷，利率是在基准利率基础上上浮。

　　抵押贷款要慎用 多数银行利率上浮

　　具备购买二套房的资格，想要换房，可手中的资金并不十分充足，短期内摸不清房地产市场的变化，在这样的背景下，很多购房者通常选择银行房屋抵押贷款。这样在保留老房的情况下，可以通过抵押老房来购新房，将老房抵押，申请抵押贷款。在此情况下，还可通过老房出租来获得租金收益。

　　从目前的情况来看，长春二手房和新房交易量呈逐月上涨趋势，预计接下来几个月，房屋抵押贷款的业务量也会有所提高。与业务量同时增长的还有房屋抵押贷款的利率，多数银行都将其利率在基准利率的基础上，提高了20%~30%。

　　■相关新闻二

　　限购令下 千万别琢磨歪招

　　在当前限购令下，阻拦了不少想要购房者的脚步，没有购房名额，可仍想尽办法买房，这其中的风险无法掌控，切记一定要谨慎。

　　目前有购房者采用离婚的方法购房，需要警惕的是，用夫妻二人的财产以一方的名义购买，最终成为一方的私人财产，整个过程都存在风险。真实案例总结出的结论，不少假离婚也会因为房产演变成为真离婚。

　　有的购房者用亲属名义买房，最终结果不仅房子要不回来，还造成亲属之间关系僵化。另外以亲属名义买房，随着房价的不断上涨，出现了占用亲属购房名额等问题，这也将衍生一些矛盾。

　　也有以公司名义购房，房产变成了公司的固定资产，即使是以本人名义注册的公司，将公司固定资产转移到个人名下，也会遇到诸多的麻烦。