商品房平均成本大涨

　　2011年12月，衡阳正源房地产销售公司谢集鑫以当时的市场行情向记者阐述了一组商品房成本数据：

　　一、土地成本。目前衡阳市主城区每亩地的拍卖价均在200万元左右，中心城区和高新开发区则要更高。一个容积率在4.6-5.0的项目，在办好一切国土手续之后，每平方米的土地成本大概在800元左右。

　　二、开发建设前期的准备工作，包括设计、报建、土石方、安全设施处理，每平方米在300元左右。

　　三、建造成本。目前市场上混凝土价格在400元/吨左右，钢材价格在4000元/吨上下。以此为基础，一栋25层以上的电梯房每平方米成本为1300元左右。若建造8层及8层以下楼梯房，其每平方米的成本则为700元左右。另一方面，因为容积率的缩减，楼梯房的土地成本将增至1500元左右。

　　四、配套成本，包括电梯、消防、供排水、水电、煤气、绿化和小区道路、小区安保设施，若电梯一项仅按国内二线品牌安装，绿化等小区美化建设居中计算，每平方米成本在300元左右。

　　五、管理费用。一个项目从开发建设到销售完毕，一般持续时间为3年左右。期间，开发商需要雇佣一大批管理人员和营销人员，其费用平摊到建房成本中来，每平方米的成本在150元左右。

　　六、税务费用，包括销售收入营业税及附加税、土地增值税、企业所得税及其他税，大约会占到销售总收入的15%左右。以衡阳市中心城区为例，一套每平方米4000元的房子，其纳税额在600元左右。

　　谢集鑫说，在此基础上，还要加上广告费用、银行贷款利息等不可预见的费用。如果是在2011年拿地开发建设的项目，其商品房平均成本均远高于往年。他认为，受地理位置不同，拿地时间不同等因素影响，这些成本成本还会有些浮动。

　　不同楼盘，成本差异可能很大

　　在房地产行业打滚多年的中桥地产机构总经理朱宇豪对以上数据表示十分认同，认为以上数据能够真实地反映目前衡阳楼市的基本情况。他还认为， 不同的楼盘，成本差异可能很大。

　　“把成本细分下来，每一个其实都可以有很大的差异。”朱宇豪说，“目前衡阳市场上一些在售的楼盘，有些因为拿地早，土地成本、人员管理成本、建造成本就要低一些”。

　　“另一方面，一些品质好的楼盘的建安成本是要远远高于品质低的楼盘的”，朱宇豪说，“一些品质好的小区内拥有各式各样的亭台楼榭、花草树木，配套设施齐全，物理管理十分完善。而一些品质差的小区则是‘光秃秃’的，楼下就几个老爷爷老奶奶在‘把手‘大门，周围也没有学校、医院之类的相应配套。两者之间的差距明显。所以，不同品质的楼盘的建安成本相差巨大，一个高品质的楼盘的建安成本往往要比一个低品质楼盘的建安成本高出500元每平方米以上，跨度非常之大”。

　　朱宇豪进一步称，拿地时间也决定了楼房真正的成本，而招商引资的政策，对土地成本也有不小的影响。“一些外来的开发商，因为是招商进来的，他们的拿地价格比本土开发商要便宜很多”。

　　此外，房产公司开发模式的成熟度，也会在一定程度上影响楼盘的成本。“一些大公司因为开发模 式非常成熟，建造成本就会低一些。所以有更大的优惠促销空间。”