在住房交换方面：租赁市场严重滞后。由于缺乏健全的租户利益保障制度，多数居民不愿租房。预售制度使房地产开发一本万利，房地产租赁利润相形见绌，难以形成持有产权的专业化的住房租赁公司。对多占住房和住房闲置没有相关的经济惩罚，拥有住房者缺乏出租动力。受土地制度制约，大量小产权房出租处在非法和黑市状态。

　　在住房分配方面：住房改革改变了住房实物配租或配售，建立了住房分配货币化制度，但没有建立货币化分配随房价增长自动同比增长的机制。在住房价格较平稳时，住房分配货币化目标较易实现，但在住房价格一路上涨时，工薪阶层的住房补贴难以跟上住房价格的上涨步伐。此外，分配制度不够完善，导致收入差距扩大和中低收入家庭收入增长缓慢。

　　在土地制度方面：第一，城乡土地分割。第二，管理体制不顺，土地国有制度变成“地方政府的多部门实际占有”。第三，政府垄断土地，在一级“市场”上，政府集管地者、用地者和裁决者为一身，形成“买方垄断”，地方政府极力压低征用补偿标准；在二级市场上，政府集唯一的管理者、出让方和监管者为一身，形成“卖方垄断”，加上不完善的招拍挂制度，导致土地价格迅速攀升。

　　在住房金融制度方面：第一，商业性住房金融体系单一。由于资本市场不发达，证券、信托、基金等融资体系较为弱小，商业信贷成为住房融资单一渠道。商业信贷的利率非市场化制度导致商业银行存贷差较高，使得银行具有强烈的住房信贷冲动。大规模的住房信贷商业银行主导为主体住房金融体系带来巨大风险。第二，政策性金融与住房保障体系不匹配。住房保障金融体系主要是公积金制度，这是适应住房供应体系以经济适用房为主体而设计的，但目前政府已放弃经济适用房为主体的保障性形式。另外，公积金无法覆盖全部城镇保障家庭，尤其是低收入家庭，城镇个体户和外来人口；只有缴纳到一定额度，公积金对缴纳家庭才能真正发挥作用。第三，公积金制度设计不合理。住房公积金作为直接的货币补贴，与收入成正比，收入低的群体因为住房公积金缴存少甚至没有缴存，获得的补贴就少。住房公积金与其他基金隔绝，使用率低。

　　在税收制度方面：第一，税收体系尚没能很好地发挥调节收入分配的作用。第二，房地产税费制度不合理。流转环节税费种类多，税费负担重，重复征收；保有环节税种少，税负轻；课税范围过窄、免税范围宽，农村住房不征税，计税缺乏差别和累进性。第三，缺乏针对保障房投资、融资和消费等税费减免政策。

　　在户籍与社会保障方面：第一，城乡分割的二元户籍管理制度使福利待遇与户籍绑定的制度没有太大变化。第二，外来人口无法将户籍地的福利待遇带向城市，也无法享受与当地市民一样的福利待遇。

　　在中央与地方的关系方面：第一，自1994年分税制改革以来，一方面地方政府承担越来越多的行政事务，另一方面地方的税收分成比例不断下降。第二，在房地产宏观调控与市场监管方面，在住房保障的规划、投资、融资、建设、分配和服务方面，中央和地方政府还没有作出十分明确的分工，形成清晰、具体、合理的制度性安排。第三，长期实施以财政增收、吸引投资和GDP增长等为主要指标的政绩考核制度，缺乏对住房市场监管和住房保障等社会事业的硬性规定。

　　未来中国城镇住房需求预测

　　从中国与主要国家经济发展历程比较看，我国目前的经济水平大致与上世纪美国40年代、英国50年代、日本60年代中后期、韩国80年代中后期的发展水平相当；在2020年将达到上世纪美国70年代、日本和英国