这样做，既可以满足保障对象收入条件初步完善以后，购买部分产权乃至完全产权的愿望，也有利于鼓励保障对象为改善自身住房条件而努力，也有利于完善公共租赁住房的退出机制。但是前提是，要保有一定固定数量的公共租赁住房。
　　五，要区别对待棚户区改造和拆迁安置对象。棚户区和老旧小区居住人员情况比较复杂，由于家庭因为收入水平提高，在别的地方早就买了商品房，把目前的老旧小区，或者叫棚户区出租给外来打工的，不属于保障对象。因此棚户区改造和拆迁安置要区别情况，区别对待。对于不符合保障对象条件的，按《国有土地房屋征收与补贴条例》的规定处置。对于符合住房保障对象条件的，按照条件分别纳入公共租赁住房或者共有产权房给予保障。
　　三、健全住房保障准入退出机制。
　　前面我讲到了怎么退出机制问题，这里简单讲个题目。
　　第一、要探索创新申请审核和轮候制度。
　　第二、要强调程序公开和轮候制度。去年国办发45号文已经讲清楚了。
　　第三、要退出管理制度设计。退出机制的设计不能简单化，对于公共租赁房降低补贴，就是取消租金补贴。这样的话使承租人收入水平提高以后，可以收取市场租金腾退房屋，或者转售转化为固有产权房，或者全部产权房。保持租赁租赁关系要相对稳定，也考虑新就业群体的收入增长情况，租赁期限设定不能太短，我认为2到3年，或者3到5年。为什么我也不讲了。共有产权房考虑到购房人已经支付了一定的价款，在购房人实际居住的情况下，不可以强制退房。由于配售前已经明确了购房人的产权份额，再上市交易所得价款，由购房人和政府按各自的份额分配。
　　第四、创新公共租赁住房融资机制。保障性住房建设，离不开资金。共有产权房保障房建设，政府采取让渡部分土地收益，并给予税收、信贷方面的优惠，引导企业投资建设，财政可以不直接出资，应该讲这个问题不大。关键是公共租赁住房建设融资问题。
　　因此我的想法，一、建立贷款贴息制度，扩大公共租赁住房贷款规模。目前各大商业银行以改制为上市公司，单纯依靠商业银行提供低息贷款是不可行的。可以考虑以财政贴息为支撑，我这个主要讲中央财政，当然也包括东部地区财政。建立公共租赁住房建设和运营的低息贷款制度。公共租赁住房贷款利率，银行以基准利率为基础，或者适当降低基准利率。将部分中央财政安排的保障房建设资金，调整为公共租赁住房贷款的贴息资金。去年是1300多亿，拿出几百亿作为贴息，作为调整的支撑。这样既能充分发挥财政资金敢干作用，提高财政资金使用效率，又能调动商业银行积极性，扩大公共租赁住房贷款规模。贷款期限原则上不超过15年，允许展期。同时明确：如果公共租赁住房项目采用公司化运营，符合贷款的条件，商业银行可以直接发放贷款。对于不符合放贷条件的项目，如果是政府投资，可以向直辖市、计划单位市、神会城市的政府融资病态贷款。鼓励企业发行企业债。
　　第二，建立吸引股权式投资的机制。社会资金投入公共租赁住房，主要有两种形式，一种是债券投资，一种是股权式投资。债券投资仅仅提供了短期的融资手段，它仍然是负债，与银行贷款一样。公共租赁住房项目如果吸收较多的债券投资，也可能出现资金收益低，因此要积极吸引股权投资。
　　如何吸引股权投资，我也不展开讲了。
　　另外近几年，北京、上海等地试点利用集体建设地建设公共租赁住房，即适应原有乡镇企业产业升级换代，为当代农村经济发展和农民长远生计找到了新的出路。这样做不但能解决公共租赁住房建设用地紧张问题，以股权方投资建设公共租赁住房。当然要规范化保护好耕地，要符合城乡规划和土地利用规划，要符合农民意愿，维护农民利益。因此我建议尽快扩大试点。
　　第三，关于住房公积金投资建设公共租赁住房的政策设计。