房地产市场的“高烧”正在悄然消退，银行业已经投放的房地产贷款面临诸多我确定性风险，应采取切实有效的措施，未雨绸缪，严加防范。

　　我国房地产市场曾创造了多年的经济“神话”土地供应者、开发商、建筑商、销售商、材料供应商、投机商、银行业，乃至住房消费者，只要是房地产市场投资的参与者，都能分得一杯羹。房地产市场成为经济发展的重要支柱行业，演绎了一道道别样的风景。然而，这种逆经济规律的现象不是招来无形之手的惩罚(去泡沫化)，就是招来“有形之手”的调控。为了解房地产市场的变化及其影响，笔者最近对所在三线城市湖北省咸宁市辖内部分房地产企业和中国工商银行(601398)、农业银行(601288)、中国银行(601988)、建设银行(601939)、交通银行(601328)和信用社等6家当地金融机构进行了走访调查。结果显示，房地产市场的“高烧”正在悄然消退，银行业潜在信贷风险值得关注。

　　市场“高烧”渐退

　　房地产投资额仍在增长，商品房开发和建设速度放缓。2011年三季度，咸宁市完成房地产开发投资额同比增长25.2%，增速比上年同期减少17.8%。商品房施工面积同比增长22.3%，与上年同期相比，增幅回落22%。其中：住宅面积同比增长17.6%，增幅回落61.7%；商品房竣工面积同比减少13.1%，而上年同期增幅为32.2%，其中：住宅竣工面积同比减少6.5%，上年同期增幅为20.7%，增幅由正转负，回落27.2%。

　　商品房可售面积增加，但销售增速放缓。2011年前三季度，咸宁市商品房销售面积同比增长6.3%，增幅回落88%；商品房销售额同比增长31.8%，增幅回落107.02%。销售面积和销售额增速明显减缓，导致房地产企业存货持续增加。据统计，咸宁市可售面积半年时间就增加了54.7%。到9月末，全市商品房销售率仅为50.95%。

　　商品房成交量稳中有升，房价依然坚挺。2011年前三季度，咸宁城区商品房成交均价3003元/，比2010年同期增加452元/，增幅17.72%；总成交6559套，比2010年同期增加239套，增幅3.78%。

　　房地产企业资金趋紧，中小房企资产负债率大幅提高。从3家调查的企业来看，均认为当前“资金紧张，但能满足正常经营”。其中有一家小型房企已经因资金紧张推迟了开发的计划。3家企业中有两家中小房企资产负债率大幅提高。一家资产负债率从2010年底的33%提高到2011年9月末的57%，上升24个百分点；另一家从2010年底的68%提高到2011年9月末的80%，上升12个百分点。

　　开发成本大幅上涨，房企利润空间收窄。房企开发成本中的土地成本、管理费用、资金成本和税费等都大幅提高。调查中企业反映，以前楼面价几百元就可拿地，现在已涨到1000多元。2011年以来，银行信贷额度紧张后，不仅利率及其上浮幅度提高，而且对个人按揭贷款要向房企收取1%~2%的额度占用费、风险费、顾问费、中间流量费等费用。房企每售出一套房要缴纳2000~4000元的额外费用。开发成本的大幅上涨摊薄了利润。

　　信贷政策淡出

　　从调查的情况来看，6家金融机构均对房地产信贷政策进行了调整，而且是不同程度地退出房地产市场，仅保留少数优质客户，没有一家机构有新进入该市场的意愿。当地中国工商银行表示，2011年年初房地产行业就被列入审慎进入行业，同时列入潜在风险行业，加强贷后管理，并提高房企信贷准入条件：不仅要看项目情况，还要求开发商必须达到三级资质，信贷资金才能跟进，受此影响，目前仅有房企客户两家，其他均已退出；当地中国银行表示房地产、水泥等重点风险行业的信贷资金配置要到总行去匹配规模，再由省分行按照价高者得的方式来进行资金配置。到2011年9月末，该银行全市仅保持与3家房企的合作；农村信用社表示，省联社已经下文要求各农信社高度关注房地产贷款风险，严格控制贷款集中度，确保房地产贷款和按揭贷款余额在各项贷款余额中的占比逐步下降20%。

　　消费意愿下降

　　国家出台了一系列相关政策调控房地产市场，尽管开发商貌似坚挺，但是，强烈的政策信号，引导居民购房消费更趋理智，房产销售遭遇寒流。据2011年三季度对某县级市400户城镇储户的问卷调查，“无购房计划”的居民占比大幅提升到73.25%，较上季度上升31%，“无影响，按原计划购房”的居民占比较上季度下降8%，“购房时会考虑，但不改变购房计划”的居民占比较上季度下降9.75%。居民购房观望心态加重使得房企销售难度骤然加大，特别是2011年10月以后，部分企业销售量大幅萎缩。有企业反映，9月后销售比2010年同期下降了20%到40%。调查中某房企反映，2011年8月以后，房屋销售急剧下滑。8月住宅销售25套，9月销售13套，不足2010年同期的一半，10月仅售出3套，“金九银十”不再，房产销售遭遇寒流。

　　信贷风险加剧

　　房地产市场种种利空迹象的叠加，令笔者担心的不仅仅是房产企业面临的市场风险，更多关注的是银行业难以独善其身。银行业已经投放的房地产贷款面临诸多不确定性风险，最为重要的是银行信贷中，绝大部分都是抵押贷款，而抵押物绝对比重都是房地产。如果房地产价格一旦持续下行，势必形成抵押物价值缩水。当抵押物价值下降，低于账面信贷债务价值时，贷款企业可能会选择放弃抵押物、拖欠银行贷款不还。现实经济生活中，偿贷能力的变化绝对会影响一个人的偿贷意愿。不可忽视的还有失信行为一旦蔓延，“劣信驱逐诚信”现象在所难免。种种不确定性行为的出现更是加大了银行信贷管理的难度，加剧了银行信贷风险，值得相关管理部门和银行业高度关注，并采取切实有效的措施，未雨绸缪，严加防范。（陈敬孝 韩玉国）