来自住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)的一条消息显示，住建部正在研究保障性安居工程资金来源的新政策，其中之一就是要在原有10%的基础上，进一步提高土地出让金净收益输血保障房的比例。

土地出让金中的“民生蛋糕”即将进一步做大，但在土地出让金这块总“蛋糕”预期缩小的当下，如何保障“民生蛋糕”的落实？又如何保证在落实后结果“不变味”？这成为当下众多专家学者分外关切的话题。

土地出让金预计缩水

近日，住建部表示，在土地出让净收益10%定向用于支持保障性住房建设的基础上，再提高比例。但具体的提高幅度，需要与财政部、国土资源部等共同协商后确定，然后再联合下发文件。

与住建部的意向一致，3月19日上午，广东省《深化重点领域和关键环节改革调研报告》评审会也传来建议，要求地方政府土地出让金净收益用于公租房建设的比例不低于30%。

按照此前规定，地方土地出让净收益的10%要投入保障房。但与之相伴随的是，2012年土地出让金下滑已成业界共识。如果进一步加大地方土地出让金收益投入保障房等领域的比例，无疑会增加地方政府在其他方面投入的财政负担。

据《2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》(简称“预算草案报告”)，2012年国有土地使用权出让收入预算为27010.66亿元，将比2011年下降18.6%。

由于预期土地出让金将大幅缩水，此前多个省市陆续公布的2012年预算报告中，纷纷下调了政府性基金预算收入的比例。

以北京市为例，2011年北京市国有土地使用权出让金为741.9亿元，按照预算，2012年北京市国有土地使用权出让金收入仅为330.1亿元，土地出让金收入下调了一半还多。

提高比例落实难

事实上，土地出让净收益也远不如土地出让收入总蛋糕看上去那么诱人。

从上述预算草案报告中的数据可以看出，土地出让收入中留给地方政府的土地收入净收益不到土地出让总收入的30%。而地方政府的土地出让金收益中有很大一部分比例是投入城市建设的，据财政部门的统计，这个比例大约占到25%。

除去指定投入到保障房、教育、农田水利及改善农业生产条件的土地开发等民生领域的45%和城市建设支出的25%，土地出让净收益留给地方政府在其他方面的投入仅剩下30%。

2012年地方土地出让金净收益约为7595亿元，据此测算，投入到上述指定民生领域的资金约为3418亿元。而河南一个省份2011年的民生支出就达2814.9亿元。土地出让净收益的投入显然离民生总投入差距甚大。

“即使10%的比例也没有完全落实。”中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫认为，现在提高土地出让净收益用于保障房建设的比例不太现实，地方在财政压力加大的当下很难落实。

反民生之忧

地方政府或因此将被迫通过多卖地增加财政收入，是谢逸枫担忧的另一个问题。卖地过快将使现存土地减少，进而导致未来地价上涨，房价上涨。这又与中央限定土地出让金用途和改善民生的初衷相悖。

但是中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云对此则持相反的意见，其在接受记者采访时表示，中央限定土地出让净收益的使用用途，目的是强调土地收入

用在合理的方向，取之于土，用之于民。不应以此说明民生过度依赖于土地出让金，从而借口放松楼市调控，引发地价和房价上涨。“土地收入的投入，对于教育、水利、保障房等民生领域的影响有多大，谁也还拿不出数据。”

“最近一段时间，基层的国土部门都在私下打听十八大后，国土资源部的一些职能会并入住建部的事。因此，住建部单方表态要加大土地出让金用于保障房的比例等有关土地方面的政策，最后在部委间是否能够达成一致意见，能否监管落实，尚难确定。”一位不愿具名的业内人士同时表示。

20日，从住房城乡建设部获悉，《建设用地容积率管理办法》近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。

《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整，即因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的以及法律、法规规定的其他条件。

《办法》规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。

《办法》还规定，城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。（中国房地产报）