据3月22日出版的《人民日报》报道，严厉的"两限"政策走到现在，"遏制房价过快上涨"目的似已达到。但正如温总理所言"一些地方的房价还远远没有回到合理价位"。在北京、上海、广州等一线城市，房价收入比仍高达15倍乃至更高。今年的政府工作报告提出，要"促进房价合理回归"。这被认为是房地产调控的目标正从最初的"遏制房价过快上涨"转向"房价合理回归"。

　　"遏制房价过快上涨"的调控目的基本达到，目前的重心在于促使"房价回归合理"。政府决策者及业界已达成共识，普通民众也不希望房价暴涨暴跌。现在的问题便是，不合理的"房价"是如何衍生，降价空间到底在哪儿？

　　房屋降价就得有降价空间。一般认为，一线城市房价动辄三、四万元/平方米，肯定泡沫很大。实则不尽然。现在房产商建房多是采取"五个锅三个盖"的方式。自有资金只占很小一部分，比如如果一平米的建房成本需要10000元，他可能只需要出2000元，3000元靠贷款，另外5000元则来自购房者的预付款。

　　假如最后房子售价是11000元/平方米，利润就是1000元，看起来降价空间并不太大。玄机在于，尽管10000元是必须支出的成本，但开发商直接投资的却只有2000元。也就是说，从开发商自身而言，利润率却达到50%，堪称暴利。

　　所以，要让房价回归合理，首先就是要捉准它的"七寸"。房地产行业"畸形"的融资结构就是一个主要症结所在。开放商自有资金比例过低，过于依赖银行贷款，融资渠道单一，没有中间的市场转换环节，风险和成本都传导到消费者头上。开发商不需要"下血本"就能"赚大钱"，"空手套白狼"的投机冲动自然一波接一波。

　　另外，房屋建造中，土地要素是主导成本。地方政府既是土地拥有者，又是"招拍挂"的裁决者，很容易操控地价。加上土地财政"隐患"缠身，往往在出售土地时渔取暴利。地价不能随市场自发调节，而成了行政权力按捏下的"橡皮泥"，间接推高了房价。等于最后还是市民为政府的"刮地皮"埋单。

　　此外，单从账面上看，降价空间并不是很大，还因为由于金融杠杆、政府卖地、开发商"转手腾挪"之术的几重作用，已经很隐性地将自身"利益"镶嵌到了建房"成本"当中。除了钢材水泥、砖瓦、人工等硬性的支出外，当前房屋建造成本中有很大一部分都因各方利益集团"敛财"而膨胀。

　　因此，要真正清除房价中的"膨大剂"，就得刮骨疗毒。一要借助金融杠杆，提高开发商自有资金比例及贷款利率；二要鼓励开放商尽量直接地集资，比如发行债券、募集资金等，实现风险自担；三要规范政府的卖地程序，可以考虑通过独立第三方评估地价，拟定拍卖细则，与市场的实际供需浮动相接驳。

　　所谓积弊难返。房价回归合理，不可能毕其功于一役，需要一场"持久的拉锯"，既要政府放权让利，又要使房地产业本身更加市场化。于此，泡沫才能真正被"挤出去"。但这些都需要时间和耐心，以及持久坚挺的政策作后盾。 （上海金融报 王艳春）