城镇住房制度改革的成就及问题

　　经过近30年的城镇住房制度改革，我国基本建立了与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度体系框架。城镇居民住房基本实现自有化和商品化；商品房、限价商品房、经济适用住房和廉租住房等住房供给供应体系初步建立；住房多元化的投资、持续化的融资、专业化的生产和服务、市场化的交换、货币化的分配和家庭化的消费主要由市场调节的体制基本建立。住房制度改革使住房资源配置实现优化，住房扩大再生产能够实现持续，房地产业迅速崛起；使城镇居民住房面积、住房质量和住房成套率大大改善；基础设施、公共服务和居住环境显著改善；减轻企业负担，促进了企业经营机制的转化；缓解了财政沉重的投资建房和维修管理费用；撬动了住宅需求和住房投资，带动了国民经济的发展，增加了财政收入。

　　尽管城镇住房制度的改革取得了巨大的成绩，但由于对房地产业定位不准，以及住房制度与整体市场制度设计的不完善和不配套，导致近年来住房发展以及国家经济社会发展的失衡，问题主要表现在以下方面：

　　在对房地产业的定位方面：过度赋予了住房的经济发展功能。住房具有准公共产品性质，以社会发展的功能为主导，同时兼顾经济功能制定政策，可以促进经济社会的双赢发展。但在1998年新的住房制度确定时，在扩大内需的背景下，房地产被作为新的经济增长点，住房作为了新的消费热点，被赋予了重大的经济使命。

　　在住房供应体系方面：商品化过度而保障化不足。尽管1994和1998年国务院有关住房的新制度设计提出了清晰而完整的保障化与市场化相结合的整体住房供应体系。但在实践中，廉租房、经济适用房建设在许多城市进展缓慢甚至停滞，形成了商品化过度而保障化不足的住房供应体系。

　　在住房开发制度方面：第一，开发公司制度导致开发市场的垄断。按照目前有关法律和制度规定，城镇无论商品性或保障性住房均需由住房开发公司开发；城镇居民合作建房与自建房、郊区农民经营性建房事实上被禁止，导致住房新房销售市场上的供给高度垄断。第二，商品房预售制度使得开发商可以主要利用银行贷款和购房者的预收款从事房地产开发，一方面对开发企业自有资产和资金的要求比较低，另一方面将融资和销售融为一体，银行与消费者是开发资金的主要来源和风险的承担者，开发企业投资风险小。