2014年第一季度，全国楼市遇冷，长沙楼市也无法独善其身，银行信贷进一步紧缩，部分开发商启动或明或暗的降价模式，客户观望情绪愈发浓厚，市场出现泥足不前的趋势。降价仿佛已成为常态，热销难见影踪。

　　但微妙的是，在普宅市场一遍哀鸿的低迷当中，以别墅为代表的高档物业“逆袭”，给这个充满不确定的当下，带来一抹亮色——五一期间1.2亿元报价的某楼王别墅被预定;而来自长沙市0731房产网的网签数据显示，位于人民东路的独栋别墅区爵世名邸一天网签6套，还有4套已经缴纳定金。

　　城市分化下的二线城市机会

　　2014年，来自中原地产和民间机构的房地产统计数据，显示刚刚过去的几个月里，楼市正经历着量价齐跌和一二三线市场的深化调整，一个值得注意的时间标尺是，在过去的四年间，这是第一次。

　　事件的导火索在2月21日，杭州楼市爆出一楼盘“楼王”降价跳水，已成交的业主们纷纷涌到营销中心，砸了大门，掀了沙盘。同日，湖北襄阳爆出一楼盘因开发商资金链断裂，无法按时继续建设。由此拉开了楼市降价的烟雾弹，各个城市频传降价浪潮。

　　楼市就此进入冰河纪么?事实上，中国社科院城市发展与环境研究所4月29日发布经济蓝皮书《中国经济前景分析》指出，2014年房地产市场交易量仍可能与上年基本持平，甚至略有增长，房价可能保持小幅增长，但城市之间、地区之间市场分化将加剧。最近一个月，北上广深四个城市的成交均价环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，价格创历史单月新高。

　　关于楼市的话题更引发国内外学者关注。郎咸平在长春参加“把脉中国经济，共赢企业未来”论坛时表示：“今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后一个产业还有强劲需求，那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。”而在华尔街的一次对中国楼市的分析则认为，房地产行业部门在中国GDP总额中所占比例接近于20%，而同时房产还是银行主要的抵押品之一，如果房产销售量下降和抵押品价值下降意味着，银行的资产负债将因此而受到重创。

　　郎咸平分析认为，一些银行之所以停止住房贷款或者房贷利率上浮，是因为现阶段银行的资金成本在日益增加，未来流入房地产行业的资金量可能会越来越少。“基于此，一二线城市房地产投资还有空间，但三四线城市可能会有风险。”

　　长沙改善型需求逆袭?

　　一个现实是，刚需市场在当下楼市低迷期颇受重创。就在刚刚闭幕的长沙第36届房地产交易展示会上，刚需产品的价格比拼相当“惨烈”。观望情绪的加剧与开发商一再突破底线的价格之争，形成强烈对比。

　　但微妙的是，即使在此种悲观语境中，顶级别墅产品在近期的销售走好，仍然成为今年楼市的一个微妙态势。人民东路的顶级别墅住区爵世名邸，在此时期卖掉了10套600万别墅。“今年4月25日左右网签了7套，还有3套已经交了定金，正在进行网签准备，价格还比2012年同期每平米上涨了1200元。”这位负责人说。

　　事实上，在近期销售较多的别墅中，基本上均为价格不菲的独栋别墅，而购买方全部是有一定商业往来的企业家，在选择周期上，往往耗费较长决策期。“这种产品大多是以自用+商务会友为主，他们对于产品的品质要求会更高。”爵世名邸营销负责人说。

　　从某种层面上而言，基于保值理由购买的顶级别墅，其价值背后仍然是城市价值的提升。

　　就在2014年4月18日，国务院正式批复了《长沙市城市总体规划修改(2010—2020)》文件，要求把长沙市逐步建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。“大长沙的规划，意味着城市容量要比现在扩充几倍，而城市潜力也有较大提升。”这位负责人说。

　　探究顶级别墅逆市热销内因

　　顶级别墅价值背后仍然是城市价值的提升，爵世名邸项目地处人民东路，城市核心区的延伸，恰好处于城市价值提升的前沿，一位不愿意透露名字的爵世名邸买家说，“主要考虑的是未来真正可住可用的独栋别墅，无论从地段还是建筑的形态，还是具有一定的保值增值性。”

　　就别墅本身的土地价值来讲，地段是绝对核心。这在爵世名邸体现得尤为明显，项目位处长沙东西贯线——人民路，长沙的城市主干道延伸，稀缺的地段价值无疑使此项目在长沙的别墅项目中尤为突出。

　　而就大市场环境而言，自国土部2003年2月首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》， 11年时间先后6次调控，强调“限制别墅类用地的土地供应”。2012年国家“禁墅令”的颁布，意味着独栋别墅必将逐步退出房地产一手市场，别墅土地的稀缺，同样导致了供需关系改变，推高了别墅价值。

　　“爵世名邸创造了湖南省五个第一：第一个同步欧洲五大科技，配置地源热泵空调系统，走在了全国应用可再生能源技术的前列;第一个以冠居全国英伦贵族的建筑典范，被伦敦市长办公室授予“英伦文化推广基地”; 第一个从赤道到北纬40°跨越三大气候带，甄选80余种珍稀植物，把500年杜鹃王、400年女贞树、300年桂花树、200多年加纳利海藻、100年的山茶、银杏、三角枫等名贵古树移植到长沙;第一个把258栋别墅一期全部建成同时交付使用;也是第一个把258栋别墅私家花园全部装修好交房送给客户的小区。”爵世名邸营销负责人介绍。

　　除却项目的地段优势和城市价值的同步凸显，以及市场大环境下别墅土地的日益稀缺的价值，项目的产品打造也许同样是助推此波逆市热销的原因之一。