上周，全国楼市整体仍呈向暖趋势，但由于两会期间中央对楼市调控的表态依然严厉，京沪深等对楼市政策较为敏感的一线城市回暖势头略有放缓。刚性需求的释放虽在一定程度上拉升了成交，但总体还在低位徘徊。

在中国指数研究院监测的40个城市中，17城市楼市周均成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上。其中，大连同比降幅最大，达81.3%；其次，蚌埠，同比降幅达70.1%。其他城市同比均出现不同程度的增长，重点城市中，仅天津同比2011年周均小幅下降，其余城市皆上涨。其中，杭州主城区涨幅最大，达193.6%，涨幅也超过150%。

在重点城市中，京沪深等一线城市“小阳春”回暖势头虽然依然延续，但已有冲高回落迹象。据德佑地产市场中心监测数据显示，上周，上海商品住宅成交量在连续增长5周后回落，环比前周下跌25.87%；商品住宅成交均价为20687元／平方米。商品住宅新增供应面积仅为4.65万平方米，环比前周下跌72.63%，且刚需盘数量更少。

在北京，北京住建委统计数据显示，3月上旬，北京新建住宅与二手房住宅总签约量为4654套，环比上涨85%，而同比则下调了12.8%。3月上旬北京新房市场成交环比回暖与开发商主动“以价换量”以及保障房集中签约有关，当前楼盘折扣普遍超过9.5折。随着3、4月份新盘将迎来入市高峰，价格相对低廉的新房价格将进一步推动二手房业主调低报价，房价将保持稳中有降的趋势。

“绝大多数情况下，存款准备金率的调整并不是表明货币政策是松或者是紧。”中国人民银行行长周小川在3月12日的答记者问中表示，中国的存准率水平在上世纪90年代末期只有6%，“从国际上看，其他一些国家的存款准备金率还有过更低的水平，因此空间很大。”

周小川在去年的货币政策实质性收紧过程中也曾公开表示，存准率上调没有上限，引起广泛的讨论和市场担忧，而尽管在去年的六次上调后央行又实行两次下调，目前20%左右的法定存款准备金率仍然处于相对的历史高位。

调准主要针对流动性

周小川在当日的答记者问中强调，存款准备金率的上调或者下调，主要是为了调节市场上的流动性。近年来，存款准备金率工具的使用主要和外汇储备增加或减少所产生的对冲要求有关，因此绝大多数情况下，存款准备金率的调整并不是表明货币政策是松或者是紧。

“举一个例子，在某一段时间里，如果国际收支顺差比较多，中央银行买入外汇比较多，为此吐出的流动性就比较多，此时就需要加大对冲力度，也就是会上调存款准备金率，反之就会下调存款准备金率。”周小川强调“这个关联是比较重要的。”

根据海关总署披露，2月出口达到1144.7亿美元，同比增长18.4%；进口达到1459.6亿美元，同比增长39.6%。2月贸易余额从1月份的顺差273亿美元转为逆差314.9亿美元，中金公司在其研报中指出，在2月贸易逆差超预期扩大的情形下，如果2月短期资本仍然是净流出，则2月外汇占款可能再度负增长，给国内广义流动性供应带来负面影响。

周小川表示，流动性状况和外汇占款、国际收支平衡有关系。而通常国际收支平衡都不太可能在短期内发生剧烈的变动。

“下一步预调微调，可能会有存款准备金率的松绑和一些监管指标的灵活，”中国银行战略发展部副总经理宗良认为，货币政策不会全面放松，而是在经济能够平稳增长的前提下，实现尽可能低的信贷投放。

渣打银行经济师李炜认为，“预计央行将在2012年下调存款准备金率4次，以补充市场流动性，其中一次下调将会在3月份进行。”

周小川表示，货币政策的制定在最近这五年全球金融危机爆发的过程中，与国际经济形势的关系非常密切，甚至主要取决于国际经济形势。并表示价格型工具的使用需要考虑到各种约束，包括进行利弊分析。

鼓励首套房贷利率下浮

经过较长地紧缩，放松房地产信贷成为“两会”期间不少代表和委员的诉求。政协委员、大连万达集团董事长王健林便在提案中建议，为保证刚性需求，首套房贷款利率应恢复到基准利率的7成。

在12日的发布会上，央行副行长刘士余只给出了模糊的回答。他表示，在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。

关于利率问题，刘士余强调，央行在个人首套房贷款利率上已设定下限，鼓励金融机构在基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。这也意味着，首套房贷的利率很可能在今年继续下浮到基准利率以下。

此外，针对房地产企业的贷款也将有条件地放松。他表示，信贷资金要支持普通商品住宅的建设或开发，特别是对资质良好、市场有信誉的开发企业开发的普通商品住宅要给予大力支持。对“钱紧”已久的房地产企业来说，无疑也是一个重大的利好消息。

但事实上，尽管“差别化住房信贷政策”成为今年以来中央对房地产信贷政策的统一口径，但这并不意味信贷对楼市的开闸。

刘士余表示，“现在市场上出现的少数开发商搞的一成首付等，商业银行不能参与，要严格落实差别化的住房信贷政策。”并强调，此举的目的是为了“切实防范风险”。

“一成首付”是个别房地产项目为促销祭出的招数，这一“奇招”尽管引来不少关注，但并不符合当前的楼市调控政策要求（首套房首付至少三成以上）。

因此，在不少分析人士看来，在风险把控的要求下，无论对开发商还是购房者，今年的信贷额度都将被严格控制。这也意味着针对房地产业的信贷总规模不会大幅放松。