破解刚需圈层的买房“玄机”

　　今年的3月15日，多了些“刚需”的味道。

　　2010年4月启动的此轮调控，已进入第三年。种种迹象表明，房地产市场已趋近底部，刚性需求和改善性需求的购房时机已经到来。“刚需”们在这个乍暖还寒的时刻蹦了出来。“刚蹦”的到来让很多大型标杆型房企近期都开始酝酿调整开盘计划，加快刚需产品的入市步伐，对高端项目的营销战略重新定位，放慢推案节奏，全面强化客户满意度的提升，围绕老客户圈层制定营销策略。

　　买一处房子，或将是一个人一生中最大的投资，尤其对于刚需族来讲更是如此。在这个为消费者维权的日子里，本报为急切的“刚需”一族们指点玄机，以防在这个雾里看花的楼市中迷失了方向。

　　[神秘玄机一]

　　“暗语”：听不懂的折扣

　　“老大，他和咱不是一个山头啊，暗语听不懂。”这种剿匪片里的镜头竟然出现在当下的楼市，买卖房子居然也用起了暗语。面对寒冷楼市，开发商们纷纷摩拳擦掌，使出浑身解数，暗语卖房、半价秒杀、内部折扣等，试图早日脱离这个楼市的冬天。

　　楼市胶着

　　部分一线城市成交量萎缩、房价下跌的信息，同样让部分沈阳人对沈阳房价回调寄予了期望。不争的事实是，沈阳楼市眼下也露出成交萎缩端倪，新峰地产最新公布的统计数据显示，1月份沈阳商品住宅交易中，合同备案的销售均价为每平方米5878元，跟上个月6157元的均价相比，1月份房价环比下降了4.5%。楼市全国整体性的成交低迷，表明了持币观望的潮流再次出现并蔓延。

　　明涨暗降

　　上周五，记者接到某楼盘售楼员小王的电话，他告诉记者公司在周末两天推出十套特价房，每套价格有3到5万的优惠，如果抓不住这个机会，等到周一就开始每平方米向上调价500元，并一再强调，这样的机会千载难逢，想要买房赶快出手。乍一听，这样的消息挺让购房者振奋的，而据业内人士介绍，这不过是变相降价的潜台词，一方面说特价吸引眼球，一方面又说涨价以堵住老业主的嘴，以防出现像上海降价闹事的事件。看来，降价正在转入“地下”，而对外界宣布的价格甚至还略有回升。本周一，记者再次致电该售楼员，被告知，虽然现在又涨了5万到10万，但诚心要买，还可以进一步商量。

　　提防“暗语”

　　“如果你错过2008年的房市抄底，就不要再错过如今的房市底价，周末再推10套新品一口价，错过不再!”“全城发售，一口价特惠，特别楼层有惊喜!”……目前楼市却让购房者陷入深度观望，新房市场“特价单位”、“一口价单位”时时出现在江湖，这个时期更是变化无穷，不断撩拨着购房人的心灵。开发商坦言，现在地产企业信贷吃紧，为防资金链断裂，快速回笼资金才是明智之选，内部卖房也是不少公司为蓄积开发资金的一种手段。遭遇淡季，身处微妙期的众多房企在面对持币观望的购房者更应讲求战术性的营销策略，以抢得市场。有买房者建言开发商，市场需要更直白的真实惠，大家都能省点精力。对于投资者而言，还是认真考虑自己的需求，不要被这些诱人的“暗语”吸引到另一个方向上去。

　　[神秘玄机二]

　　“一成首付”：看上去很美

　　为了应对时下的楼市，“一成首付”再次成为开发商的救命稻草，近期又开始在多个地方重新上演。据了解，深圳、广州、南京等地开发商纷纷推出首付优惠活动，购房者只需付一成首付，剩余两成首付款由开发商垫付，而据记者了解，这样的做法不过是杯水车薪。

　　瞄准刚需的“一成”房款

　　房地产信托还债高峰期将至，房企将面临着资金链断裂的危局。在不直接降价或少降价的前提下，先替购房者垫付一部分首付资金，从而通过降低首付门槛的办法，起到刺激销售的作用。因为在当前的购房需求中，有很大一部分是“刚需族”，相对于长期还款的压力而言，首付的一次性现金支出，则是其购房过程中最大的阻碍。“一成首付，即可入住”看上去对这部分人来说的确很有吸引力。