近期全国楼市一片火热，省城长沙格外火爆，均价已上涨约3000元/㎡，这股楼市火热风暴已经刮到衡阳，国庆节期间衡阳楼市成交量“与日俱增”，房价节节攀升逼近5000元/㎡。衡阳楼市走势如何?是什么支撑衡阳房价上涨?房价上涨会否成为常态?今天，我们采访了一位走过诸多城市的房地产精英，一起谈谈衡阳楼市、与衡阳房价。
人物介绍：张洲铭，万恒置业营销策划总监，1984年出生，北京交通大学毕业，从事房地产营销9年，曾任职于万达集团、福晟集团、星耀集团、易居中国等国内知名的房地产企业，参与开发过通辽万达广场、大连高新万达海公馆、齐齐哈尔万达广场、钱隆城·钱隆学府等多个地产项目，操作的超大型复合地产项目星耀五洲，取得了年销售额21亿的佳绩，并获得全国单一项目销售第四名。
谈居住：衡阳居住水平近几年大幅提升
在沏好茶之后，张洲铭便打开了话匣子，他首先聊到衡阳的居住水平。“从居住的角度来说，我觉得衡阳的居住品质很高，而房价水平偏低，这样不对称的局面便很难持续。”他指出，自2012年前后开始，衡阳居住水平迅速提升，表现在楼盘规模、社区规模在不断扩大，目前衡阳在售楼盘占地面积大多超过100亩，以前的单栋楼盘基本没有了;另外一个就是低容积率项目在增多，这可是一项居住品质的重要指标;此外园林景观不断升级、绿化率不断提高、周边配套逐渐完善，等等。
“衡阳许多楼盘的建设跟大城市相比是根本不差的，而在品质大幅提升之余，成本却也在不断上升，但衡阳房价却跟大城市完全不能比，这个大家都知道。”张洲铭介绍。
谈创新：一批优秀房地产企业家不断创新 楼盘各有特色
张洲铭谈到，近几年衡阳楼盘不断创新，各个楼盘都有自己鲜明的特色或者说卖点，比如有的项目社区大，有的建筑异域风格明显，有的强调户型创新优化等等。
“以万恒·白金汉宫为例，我们在进行项目设计、产品规划时，至少考察过衡阳的500多种居住产品，对衡阳人的居住习惯进行了充分调查，创新进行了‘一字形’的户型产品设计，最大的特点就是南北通透、朝南的房子多，毕竟南向的房子更有价值。此外万恒还在建筑结构上进行细节方面的创新优化，比如客厅与阳台之间是没有梁的，可以完全打通，这样不但使用更方便，更给业主购买的每一平方米面积都能最大化的利用。”
他还特别分享到，一般2梯4户的房子整体宽约35到38米，大多呈“品字型”，而像万恒这样创新之后，“一字形”户型整体墙面拉开到40米以上，作为开发商来说牺牲了可建的楼栋单元，牺牲了建筑面积，而对业主来说，却获得了难得的舒适户型。“所以你看到万恒的每一个户型都是非常方正、非常实用的，我们的业主都非常满意，更是口口相传。”张洲铭笑着说到。
谈房价：衡阳完全没有泡沫 理论上均价应超5000元/㎡
说到房价，作为营销总监的张洲铭单刀直入：“从城市人口、GDP、人均消费水平这三项重要指标来比较，从成本角度、居住水平等角度来看，衡阳这类城市的房价，理论上应该超过5000元/㎡。我刚从北方城市回来时，感觉衡阳房价真的太低了，接近成本了，也不符合市场经济规律。”
他分析，房地产的投资属性比较强、投资投机较多的城市，房价才有泡沫;像炒股票一样进行炒买炒卖，就容易产生泡沫。而衡阳住宅投资相对较少，因此衡阳房价基本没有泡沫.“你有没有听说哪哪炒房团来衡阳?没有吧!我是没听说。因此，在品质驱动下，衡阳房价即使上涨到5000元/㎡、5500元/㎡，仍然是健康的，衡阳房产的根本属性还是居住，仍然良性。”张洲铭说到。
“另一方面，衡阳二手房的流通相对较差，二手房变现能力也稍逊，这样换房成本就相对较高。在衡阳先买一套便宜的房子，配置差点的，五年后生二胎了，又得换，之前的房子卖不出去，只能单独掏钱买新的。而在选第一套房时，稍微挑好一点，价格贵一点，可以满足家庭多方面的需要，住上十年，甚至几十年都不用换，这样反而省钱。比如一套120㎡的房子，如果单价增加500元/㎡，那么总价才增加6万元，首付仅仅增加了1.2万元，而以目前衡阳楼市的现状，单价高500元/㎡综合品质肯定高出很多，多付出的几万块，在十几年甚至二十几年里根本就不算什么了，这不是省钱是什么?”
张洲铭总结，衡阳楼市两极分化比较严重，楼盘之间的综合价值差别较大，“衡阳房价应该是‘三字头基本无，四字头是主力，五字头经常有’。”
谈开发：盈利空间低如覆薄冰 犯错就可能亏本
作为闯荡四方的房地产精英，张洲铭对在衡阳的经历深有感触。他坦言，在衡阳做房地产开发，对开发水平的要求其实比大城市还要高。“衡阳不像大城市每平米有几千甚至几万的利润，衡阳开发的利润只有区区几百块，稍微做不好，就可能亏损。”
即便如此，衡阳仍然有精益求精、苛求品质的开发商。
“比如我们万恒项目外立面的墙面红砖，董事长游晨辉先生亲自去考察，亲自去挑选;选好后专门从10多个贴砖队伍中精挑细选，最后仍然觉得贴得不够好，于是把整栋楼的外墙砖都砸掉了，另外按照‘排列绝对工整，砖缝绝对均匀，缝要加碳黑’的严格标准，再度从16个专业贴砖的团队中，花高价钱重新选了一个团队重新贴。这一砸，便砸掉了几十万;这一更换，中间又耗费了不少人力物力，但是效果却好了很多。”
谈项目：住宅10月出新品 商业年内试营业
张洲铭不是一上来就开始聊自己楼盘的，而是在采访接近尾声时才聊到自己的项目进展，这更体现了谦逊，顾全大局。
“我们住宅一期在7月份开盘以后，业主认可度非常高，尤其是对公司开发理念、产品创新这两个方面，因此在没有投入什么广告的情况下仍然获得了很好的口碑，产品是硬道理。目前8号栋中心楼王有望于10月内开盘;另外公寓有望于元旦前首度推出，公寓层高达5.2米，位于十字路口，是独立于小区之外的，类似于写字楼，因此十分具有竞争力。此外，万恒·茶·文化广场早已基本售罄，将于今年内试营业。”张洲铭透露。
谈建议：选房应按可接受的总价 再比品质选房
当笔者问及在目前行情下对购房者的建议时，张洲铭给了一个全新的、很受用的建议：在能接受的总价范围内，综合比较品质，挑选产品，尽量一步选择到位;而不要过于纠结单价。
“因为不同楼盘的赠送面积不同，也就是说，同样的建筑面积下，得房率差别较大;毕竟房子最重要的是内部真实的使用空间，同样面积的三房户型，有3.9米的客厅也会有4.2的客厅，这就看买房者专业的判断了。”张洲铭分析。
