强势发展房企仍被金融业高度认可，地产业也会呈现强者愈强的局面
引言：十多年前，中国地产业开始野蛮生长，金融业便与其相伴相生。彼时，几乎只要是来自地产业的需求，金融业都会强势支持，可谓地产与金融业的初次蜜月。然而由于市场的逐步庞大，企业经营状况逐步分化，特别是政策的不确定性影响等因素，资本市场的风险也逐步加大，银行对于地产企业不再全部是一路绿灯。在整个地产业格局改变，赢家通吃的效应下，金融业已然开始对以经营业绩突出，财务状况安全性高的企业进行筛选过滤，选择了抓大放小，与优质房企客户进入“二次蜜月”。
近日，记者从交通银行(4.73,0.00,0.00%)总行内部获悉，包括交通银行在内，多家银行在今年的严控形势下，将恒大新列为总行级直管客户和核心客户，使恒大享有和中海、保利等大型央企同等的待遇。这个信号表明，在楼市调控背景下，强势发展房企仍被金融业高度认可，地产业也会呈现强者愈强的局面。
首先考虑综合实力和规模
资本逐利而生，也是银行运营的铁律，事实上，地产业获得银行青睐的首要因素，仍在于规模。业内人士普遍认为，销售额直接体现规模，但也是衡量开发水准和综合实力的最重要指标。这使得万科一直被紧盯，也使保利、中海有别于其他央企，现在，恒大也跻身其间。
2012年春节后，各大房企纷纷加大融资力度，处于第二集团军的碧桂园、龙湖、雅居乐等企业选择了海外发债形式，俨然形成一股发债潮。这显示房企对于融资需求继续加大，而在此时，获得银行更高评级至关重要。
据悉，恒大是国内第一个获得银行最高等级评估的混合所有制企业。金融界这一举措意味着其认可企业在综合实力方面的优势，并不排斥企业性质的不同。早前，民生银行(6.20,0.00,0.00%)地产金融事业部推出《2011年中期地产上市公司综合实力排名报告》，报告显示，地产上市公司综合实力前三强为万科、恒大、中海。有意思的是，这份报告在2011年中给出排名，大部分与年底各房企最终的业绩相对应，显示出金融业对地产市场嗅觉的灵敏性。
连续两年，中房协的中国房地产企业500强榜单的状元和榜眼始终是万科和恒大。其实，截至2011年底，除经营模式有一定区别且又没有上市的万达与绿地之外，合约销售额超过700亿，属于千亿或准千亿规模的地产企业只有万科、恒大、保利、中海四家。这其中，恒大803.9亿较2010年增长59 .4%。已经连续两年保持这样的增长率，从而直冲千亿规模。
地产业这几年受调控影响明显，房企你追我赶间正渐渐拉开距离，而在这个体量级别上，短短几年间，唯一一家非央企的恒大以其规模效应，已经与地产领头羊万科，以及央企中海、保利达成同等的巨头地位。
地产界一度流行“万保招金”四大天王的说法，但早已名实不符，以综合实力来评定当今地产界的四大天王，则非“万恒保中”四家莫属。
财务安全性有迹可循
现金为王几乎是现在所有大型房企的一句口头禅，不管能不能做到。金融业对此却有严谨的考量，毕竟，企业财务健康有如个人的肌体健康。
在对财务状况安全性要求越来越高的今天，银行对于其“输血”的对象选择标准非常谨慎，但并非无迹可寻。业内人士认为，主要考量标准，在现金与资产占比、存量资产周转率、偿债能力等几个方面。
现有的最可靠综合数据评估，仍来自于各企业2011中报。
所持有的现金比较充裕的企业，资产质量自然较高。数据显示，截至2011年中，恒大的现金占总资产比率为19.4%，同期万科这一比率为15.6%，保利为9.8%，中海为11.5%。
在主动追求周转率各大上市房企中，周转率也较高，则企业再生能力强。据2011年中报，恒大上半年存量资产周转率(合同销售金额/上年总资产)为0.4，而保利为0.26，中海为0.32，万科为0.3。
企业的偿债能力也是一项重要指标。据2011年中报，恒大短期债占现金的比率为32.2%，而同期其他大型房企中，保利这一比率为66.5%，中海为55.2%，万科为56.5%。
公开资料显示截至2011年12月30日，这四家房企现金余额均超过200亿元，同比均有增长，流动性资本相对充裕。
对于保有财务状况的安全性，各家企业也由各自的方式。
例如万科宣传，在2012年，将继续加大合作开发力度，预计今年合作开发项目还将有所增多，这也是万科的“过冬模式”之一。
恒大的方式则比较典型。恒大董事局主席许家印在2012年初公开表示，恒大在近年高速增长后，将步入稳定增长期。
这或许是到达一定体量后，恒大不得不表示的一种态度。虽然说这几年，无论政策和市场大环境如何，大家看到的恒大始终在逢低吸纳，高速稳健增长。
而对于银行业，给予恒大的总行级直管客户和核心客户待遇后，在有稳定的资金回报率情况下，最关心的问题，自然是能否促使恒大往更高层次发展，比如适应千亿级企业的管理与文化。
摆在这些地产业领军企业面前的，仍然是机遇和挑战。 （王 峥）
