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楼市调控下 地产与金融迎来二次蜜月
发布时间:2012-03-22   来源:证券日报  作者:  编辑:

强势发展房企仍被金融业高度认可,地产业也会呈现强者愈强的局面

  引言:十多年前,中国地产业开始野蛮生长,金融业便与其相伴相生。彼时,几乎只要是来自地产业的需求,金融业都会强势支持,可谓地产与金融业的初次蜜月。然而由于市场的逐步庞大,企业经营状况逐步分化,特别是政策的不确定性影响等因素,资本市场的风险也逐步加大,银行对于地产企业不再全部是一路绿灯。在整个地产业格局改变,赢家通吃的效应下,金融业已然开始对以经营业绩突出,财务状况安全性高的企业进行筛选过滤,选择了抓大放小,与优质房企客户进入二次蜜月

  近日,记者从交通银行(4.73,0.00,0.00%)总行内部获悉,包括交通银行在内,多家银行在今年的严控形势下,将恒大新列为总行级直管客户和核心客户,使恒大享有和中海、保利等大型央企同等的待遇。这个信号表明,在楼市调控背景下,强势发展房企仍被金融业高度认可,地产业也会呈现强者愈强的局面。

  首先考虑综合实力和规模

资本逐利而生,也是银行运营的铁律,事实上,地产业获得银行青睐的首要因素,仍在于规模。业内人士普遍认为,销售额直接体现规模,但也是衡量开发水准和综合实力的最重要指标。这使得万科一直被紧盯,也使保利、中海有别于其他央企,现在,恒大也跻身其间。

  2012年春节后,各大房企纷纷加大融资力度,处于第二集团军的碧桂园、龙湖、雅居乐等企业选择了海外发债形式,俨然形成一股发债潮。这显示房企对于融资需求继续加大,而在此时,获得银行更高评级至关重要。

  据悉,恒大是国内第一个获得银行最高等级评估的混合所有制企业。金融界这一举措意味着其认可企业在综合实力方面的优势,并不排斥企业性质的不同。早前,民生银行(6.20,0.00,0.00%)地产金融事业部推出《2011年中期地产上市公司综合实力排名报告》,报告显示,地产上市公司综合实力前三强为万科、恒大、中海。有意思的是,这份报告在2011年中给出排名,大部分与年底各房企最终的业绩相对应,显示出金融业对地产市场嗅觉的灵敏性。

  连续两年,中房协的中国房地产企业500强榜单的状元和榜眼始终是万科和恒大。其实,截至2011年底,除经营模式有一定区别且又没有上市的万达与绿地之外,合约销售额超过700亿,属于千亿或准千亿规模的地产企业只有万科、恒大、保利、中海四家。这其中,恒大803.9亿较2010年增长59 .4%。已经连续两年保持这样的增长率,从而直冲千亿规模。

  地产业这几年受调控影响明显,房企你追我赶间正渐渐拉开距离,而在这个体量级别上,短短几年间,唯一一家非央企的恒大以其规模效应,已经与地产领头羊万科,以及央企中海、保利达成同等的巨头地位。

  地产界一度流行万保招金四大天王的说法,但早已名实不符,以综合实力来评定当今地产界的四大天王,则非万恒保中四家莫属。

  财务安全性有迹可循

  现金为王几乎是现在所有大型房企的一句口头禅,不管能不能做到。金融业对此却有严谨的考量,毕竟,企业财务健康有如个人的肌体健康。

  在对财务状况安全性要求越来越高的今天,银行对于其输血的对象选择标准非常谨慎,但并非无迹可寻。业内人士认为,主要考量标准,在现金与资产占比、存量资产周转率、偿债能力等几个方面。

  现有的最可靠综合数据评估,仍来自于各企业2011中报。

  所持有的现金比较充裕的企业,资产质量自然较高。数据显示,截至2011年中,恒大的现金占总资产比率为19.4%,同期万科这一比率为15.6%,保利为9.8%,中海为11.5%

  在主动追求周转率各大上市房企中,周转率也较高,则企业再生能力强。据2011年中报,恒大上半年存量资产周转率(合同销售金额/上年总资产)0.4,而保利为0.26,中海为0.32,万科为0.3

  企业的偿债能力也是一项重要指标。据2011年中报,恒大短期债占现金的比率为32.2%,而同期其他大型房企中,保利这一比率为66.5%,中海为55.2%,万科为56.5%

  公开资料显示截至20111230日,这四家房企现金余额均超过200亿元,同比均有增长,流动性资本相对充裕。

  对于保有财务状况的安全性,各家企业也由各自的方式。

  例如万科宣传,在2012年,将继续加大合作开发力度,预计今年合作开发项目还将有所增多,这也是万科的过冬模式之一。

  恒大的方式则比较典型。恒大董事局主席许家印在2012年初公开表示,恒大在近年高速增长后,将步入稳定增长期。

  这或许是到达一定体量后,恒大不得不表示的一种态度。虽然说这几年,无论政策和市场大环境如何,大家看到的恒大始终在逢低吸纳,高速稳健增长。

  而对于银行业,给予恒大的总行级直管客户和核心客户待遇后,在有稳定的资金回报率情况下,最关心的问题,自然是能否促使恒大往更高层次发展,比如适应千亿级企业的管理与文化。

  摆在这些地产业领军企业面前的,仍然是机遇和挑战。 (王 峥)

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