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北京地产商美晟女董事长杨美玲:京城地产真正女大亨
发布时间:2014-03-10   来源:  作者:  编辑:

  


  2003年6月28日,北京工体房展会上,美晟地产年度力作——美利新世界劲爆登场,现场爆棚,平均每分钟几十个咨询电话,三天销售600余套,成交额超两亿!这股热潮并未随房展会的闭幕而消散,7、8月份,美利新世界依然热销。

  素有“创造品牌半年速度”美誉的美晟地产及其当家人杨美玲又给了北京市场一个惊喜。最关键的是,当央行新政策出台后,我们翻检北京各大地产开发商,杨美玲的美晟地产模式走在通往样板的道路上。

  本期《安家人物》选择杨美玲也就有了充分的理由。

  翻检北京地产大腕名册,一个名字常常被大家忽略,但如与业内人士深入倾谈,这个名字却常常为人所提起——杨美玲,一个不容忽视的人物。北京地产界算得上女地产大亨的,除了杨美玲,再也找不出第二个人物来。

  全部使用自有资金开发项目;开发项目全部使用自己的建筑公司;在第一个项目出来时,就马上注册商标使得品牌战略有一个清晰的发展脉络,“美晟地产,永恒经典”,“野心”尽显——美晟地产就走在这样一条坚实的发展道路上。

  1988年毕业于北京工业大学经济管理专业后,杨美玲先是做了一段时间的建筑设计师,1989年出任北京第六建筑公司经理。但她不满足于长期做乙方,不满足长期自己垫付资金把别人的作品变成建筑物。远涉重洋到美国学习工作一段时间后,杨美玲1996年3月至今任北京美晟建筑工程公司总经理,2000年1月至今兼任北京美晟房地产开发公司总经理。她所创建的美晟集团下属房地产开发公司、建筑公司、物业公司、监理公司等四家公司,资产达数亿元,是业内不折不扣的女强人。

  农村包围城市

  杨美玲和她的美晟地产是“农村包围城市”战略成功的样板,这也是业内人士的看法。

  美晟公司的处女作是2000年开发的“美然·香榭里”,在当时来说,也是一个不错的项目。在大兴旧宫地区,美然·香榭里是该地区较高档的项目,其形似凯旋门的大门,新颖的户型设计,鲜艳的外立面,使美然·香榭里成为旧宫地区标志性的建筑。

  __美然·百度城是美晟公司于2001年开发的第二个楼盘,该项目位于通州,规模不大,其精致的园林设计充分体现了后现代主义和中国味的设计风格,并且融合了度假和居住的理念。 2002年,美晟公司进军城区,开发了美然·动力街区。该项目位于朝阳路定福庄,属于所谓CBD的后花园。在动力街区, “运动无处不在”的理念得到了完全的体现,业主在小区内近60个场馆里随时随地都可以进行体育运动;动力街区的建筑设计后现代风格味更浓,更加有品位。其小户型的设计和合理的价格得到了CBD附近许多年轻人的青睐。

  随后,美晟公司又杀回大兴旧宫,2003年6月,美利新世界再掀“美然”热潮。

  核心城市居住郊区化趋势是杨美玲开发地产的理论根据之一。相对于城区比较低的地价,使得项目一般单价较低,得到市场的欢迎。对于一个楼盘而言,房子质量是根本。由于美晟公司是建筑和开发一体,所有楼盘是由自己的建筑公司做的,这样一方面保证了楼盘的品质,另一方面节约了成本,包括管理成本和建材成本,成本比其他公司降低10%左右,这样也能保证楼盘有一个合理的价格。

  杨美玲有过在建筑工地上摸爬滚打的经历,深知做事情必须专心,先将自己有把握的事情都做好。所以虽然美晟集团有许多公司,但却都是房地产相关行业,杨美玲表示不会做自己不懂的行业,也不会跨行业发展,而所以选择做一个专业的房地产公司。

  在市场化程度最深的美国留学经历也告诉了杨美玲,善于抢占先机,在时机成熟时果断出击,同样是成功的必然要素,对房地产行业运行规律驾轻就熟后,美晟集团也开始向商业物业、物流和生物制药方向发展。

  当中国的经济走向规范化发展之时,暴利时代就将走向终结,即使目前最暴利的房地产行业也将一样。房地产企业不得不考虑自己的长期发展,这就必须明确自己的战略,调整自己的步伐,步子一乱,即使大的方向正确,也可能失败。所谓的主见,就是对市场有一个清晰而不随便动摇的认识,对自己的发展战略有充分的自信心。杨美玲就是这样一个有主见的领导者。

  “美然”品牌战略

  在开发周期较长的房地产业,美晟集团创下的“半年速度”令业内震惊——2000年4月,美晟地产还处于找项目的阶段。8月在大兴旧宫拿下了第一个项目——“美然·香榭里”。半年后总建筑面积约12万平方米的美然·香榭里便已基本销售完毕。

  2000年底,美晟开始着手新项目的谈判。2001年5—6月,位于通州的美然·百度城开工,8月1日预售,当年即销售60%。

  2001年3月,位于朝阳路的美然·动力街区开始签订开发协议,这是一个总建筑面积超过30万平方米的大型项目,但美晟依然在半年之内推向市场。即使在2001年底“房子卖不动”时,美然·动力街区依然认购数百套。至2002年初,一期封顶,现房几乎全部售空。

  “半年速度”的真实内涵是美晟房地产的“美然”品牌已经逐渐为广大购房人认可。短短3年成功开发美然系列3个项目的美晟房地产,在保持房子高品质、低价位的同时,创造了极少见的零投诉楼盘。杨美玲说,我们的品牌不靠专家评,不靠媒体炒,而靠踏踏实实地去做,让消费者在消费过程中实实在在感受并真正认同。

  杨美玲自己阐明“美晟速度”是建立在这样的模式下:首先是有了目标明确的客户群构想,然后才有产品概念、产品规划方案,接着再去拿地,然后,由公司自己的工程公司建设,在预算、材料、施工和质量管理各个方面都驾轻就熟,所以,前期运作特别快;第二,作为土生土长的北京人,有强大的社会资源和客户亲和力;第三,开发建设资金全部为自有,没有向银行或任何单位贷借资金。在这三方面,与那些“外行、外地、外资”的“三外企业”有本质区别,这是“美晟速度”成立的基本前提。

  但在笔者看来,“速度”只是外在,美然品牌的成功至少还有以下几个因素:早在“美然·香榭里”项目时期,美晟房地产就将“美然”注册了商标,这就保证了美晟房地产的产品品牌有了一个实实在在的载体;充足的自有资金和自己经验丰富的建筑公司,不但保证了建设成本的减轻,更保证了产品的质量,这是品牌的实体;明确的客户群定位,使得“美然”品牌有了流淌的血液;时尚前卫的包装,就使得“美然”品牌有了一种独特的风情。

  曾有媒体毫不客气的描述了作为女强人的杨美玲:绝对与时尚、前卫不沾边,虽然她很年轻,身高1米8,衣着极为朴素,几乎看不到任何修饰。作为参照物的是杨美玲开发的产品的时尚前卫风情万种。杨美玲是这样评论的:美晟公司将一如既往,延续品牌,我不知如何来说什么是前卫,什么是时尚,但是,我邀请国际国内最好的建筑师设计户型,请国际上最有经验的园林大师规划社区园林,我的产品要让知识阶层喜欢,大家的共识就是我的共识。

  知道自己并非所有领域的专家,但知道选择专家,并充分信赖专家的眼光,这可能是杨美玲成功的内在因素。笔者因此想到了另一件事,拥有几百名员工的美晟集团,员工平均年龄不超过25岁,对于这样一个年轻化、知识化的团队,杨美玲的看法是:年轻不是资本,只是条件,而知识结构才是企业良好发展的真正源动力。

  先行者杨美玲

  “不够时尚”的杨美玲做产品却很认真,至今开发的四个项目,每一个都有自己的特色。在美然·香谢里,你可以看到音乐喷泉、大片绿地,停车场也全是环保型植草砖铺设。当是以休闲与幽雅生活取胜,但老实说,后来的美然特色尚不明显。在美然·百度城,你可以看到大型会所,宽敞的露天广场,耸立的罗马廊柱,敞亮、宽广、异域风情尽显。在美然·动力街区,“运动无处不在”,时尚、前卫、运动正是其主题,同样也讨了CBD区工作人士需要运动享受生活的好。

  SARS灾难后推出的的美利新世界项目,更是邀请国际园林大师担纲规划,在公众关心环境健康的前提下,提高产品的人性化关怀,大面积的庄园风情纯版式4到6层住宅,仅仅29栋,平均30-40米超大栋距,容积率只有1.2,保证了大面积的花园绿地。别墅区容积率更是做到了0.3,成为了真正意义的乡村别墅。

  值得说明的,这些健康的设计不是SARS后喊出来的,而是SARS前就已经做出来的。在健康住宅方面,杨美玲实实在在地当了一回先行者。

  总是一不小心成为领风气之先者,这也是杨美玲的一个特色。“美然·动力街区”销售时,业主要求集体签约,杨美玲从容应对,从此集体签约倒是逐渐为市场所认同。如果说这还只是体现了杨美玲超强的应变能力的话,那么美晟地产从一开始就坚持的自有资金开发,自有建筑公司建设的发展模式必然会为历史重重地写上一笔。

  择善固执也要付出很多的代价,从今天美晟地产取得的成绩来看,我们可以肯定,如果当时杨美玲选择依靠贷款发展,她会取得比今天更大的发展,起码在金钱上。但她也不会有今天这样冷看风云的好心情。最重要的是,在事业发展上,当日的选择,使得她不必背负太多事业以外的东西。

  但杨美玲显然没有太多的时间去感慨和总结,她还在走着自己的路。在本质上,这个高大直爽的女人依然是一个纯粹的人。

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