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贷款不成功 买方能够单方面要求解除合同吗?
发布时间:2012-02-17   来源:长江商报  作者:  编辑:

【案情介绍】

  2011年4月,江某与张某签订购房合同,约定江某购买张某名下两居室房产一套,房屋总价人民币108万元,江某应于签约当日给付定金2万元,于房屋评估报告下发后3个工作日内支付首期款33万元,其余购房款73万元由江某申请贷款支付,贷款期限不晚于2010年5月31日。合同签订后,江某依约支付了购房定金和首期款,但未能成功申请贷款,遂于2010年6月25日电话通知张某,决定另行筹措资金改由现金形式支付,张某表示同意。2010年7月13日,江某通知张某办理收款、过户事宜。但张某却以江某延期付款已经违约在先为由,要求解除合同。双方发生争议,张某要求解除合同并追究违约责任,江某则要求继续履行,遂诉至法院。

  【法律分析】

  本案双方争议焦点是卖方行使法定单方解除权的条件是否成就。

  就本案而言,张某认为江某迟延履行付款义务,但是合同未约定在此情况下张某拥有合同解除权;故张某只能依据《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定行使法定单方解除权。

  该条规定的单方解除权必须满足以下条件:1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为;2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务;3、经另一方催告;4、迟延履行的一方在对方催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时,另一方在催告后,并不立即享有解除合同的权利,而应当在催告后,经过一段合理的期限,以使迟延履行的一方有足够的时间履行其主要义务。

  在满足上述行使解除权的条件后,张某还要依据《合同法》第96条规定通知对方,自通知到达对方时合同解除。

  本案中,鉴于张某在双方变更付款方式后,并未明确向江某催要欠款抑或给江某合理的时间履行付款义务,不符合《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定的单方解除权的条件,故张某不享有合同解除权。

  通过上述分析不难看出,合同法立法目的是维护交易的安全与稳定,合同解除的条件十分严格。在无约定的情形下,适用法定解除权限制颇多,程序也较为严格。为了掌握主动性,双方最好在缔约时明确约定单方解除合同的条件和程序,或者在对方违约时积极协商达成解除协议,万不可随意主张解除合同,否则可能构成违约,造成己方损失。

  【判决结果】

  法院经过审理认为: 1、江某因自身原因未能办理贷款,未能按照合同约定于2010年5月31日前支付全部购房款,构成违约,应当承担违约责任。但张某据此要求解除合同并无合同与法律依据。2、张某请求单方解除房屋买卖合同,不符合《合同法》第九十四条第三项有关合同解除的条件,不予支持。

  判决结果为:1、双方应当继续履行房屋买卖合同。江某于判决书送达之日起五日内,向张某支付购房款73万元,张某应配合江某办理房屋过户手续。 2、江某向张某支付违约金5000元。


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