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房地产业健康发展亟需长效机制
发布时间:2012-03-15   来源:中华工商时报  作者:  编辑:

去年末,中央定调楼市调控不放松,但包括北京、天津、上海等约有17个城市,均先后出台了不同角度的楼市微调政策,政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等,尽管部分城市政策被叫停,但地方调控放松也引发了热议。

  与此同时,楼市调控至今,以限购、限贷为核心的调控政策,发挥了遏制投资投机型购房需求的作用,但在执行过程中,也出现了矫枉过正的情况。在坚持调控的同时,如何才能找到鼓励住房消费和抑制住房投资投机的平衡点?而诸如房产税试点、保障房建设等长效机制的建立,是否会成为当前以及今后房价和楼市健康发展的稳定器呢?

  地方出招博弈楼市政策

  2011年10月11日,广东省佛山市发布公告,自10月12日起放宽限购条件,即已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移,不纳入限购范围;允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。这也因此让佛山成为国内首个放松限购城市。但也就在当晚,佛山再次公告,为综合评估政策影响,决定暂缓执行该政策。

  佛山调整地方楼市政策,显然不是个案。根据媒体报道,自2011年下半年来,包括北京、天津、上海、杭州等约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策,政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

  在上述城市中,佛山、成都松绑限购以及芜湖减税的松动政策出台后就被马上叫停。而对于北京和上海均传出对户籍居民家庭放宽限购的消息,两地房管部门也随即明确否认传言,并表示将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施,严格执行住房限售政策,政策不改变,力度不放松,抑制投资投机性购房,进一步巩固调控成果。

  “现阶段房地产调控的任务远没有实现,如果现在松手,以后会造成更大灾难。这会导致房价的强力反弹,甚至价格可能还会超过以往的水平,但实际上现在只是调控政策初见成效,价格远没达到理性的水平,不是松动而是应继续加大调控力度。”全国政协委员蔡继明表示,目前包括上海、芜湖等10多个城市均出现房地产调控政策松动的迹象,虽然几个城市的放松政策都被叫停,但地方政府政策微调仍有进一步发展的潜在趋势。

  “如果中央政府不考虑经济发展,地方政府不要说经济指标,房价可能会降一点,但是根据现在的情况,地方政府已经蠢蠢欲动,都在各方面变相刺激房地产市场。”全国政协委员、河南台兴房地产公司董事长王超斌说。而在全国政协委员郭松海看来,“小伎俩”频出凸显地方的“焦虑”和“没底”,楼市交易不景气、交易量下滑,地方面临较大财政压力,所以有一些试探性调整。这种调整会影响市场对楼市调控的心理预期,但影响力很微弱,全国楼市调控松动的基础并不存在。

  鼓励刚需破题

  但在这一轮地方微调楼市政策中,也有一些“过会”成功的。比如北京、上海、天津、武汉等城市放宽普通住宅标准;杭州对符合条件的首套购房发放补贴;常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策,并上调可贷款额度等。

  对此,北京中原市场研究部人士分析认为,限购限贷的收紧大前提依然不会改变,但是针对首套自住房的松动应该说是在情理之中,也是楼市健康发展的必然要求。北京等城市的普通住宅认定标准的调整就属此例,而其关键之处是体现在减轻了自住购房的税费负担。

  王超斌建议,房地产调控刚性需求这一部分人们的利益,应该在购置90平米以下住房时,贷款利息减半,免去契税,返还营业税,甚至地方给一些适当的补助。

  全国政协常委、大连万达集团董事长王健林关于《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》提案也指出,宏观调控要想达到保民生的目的,除了大建保障房,还必须调整目前的信贷政策,对购买首套房和首次改善住房(卖掉唯一住宅,购买一套新商品房)的群众,重新恢复房贷利率7折优惠。“这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。”

  而最新的消息,据媒体报道,一份汇集住建部、发改委、央行等七部门意见的报告将于近期出炉,这份名为《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告指出,今年要保持首套住房贷款政策稳定性,督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时,保证首套住房贷款供给。

  构建长效调控机制

  2010年年末,中央经济工作会议首次提出,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这在当时被业内解读为,双轨制的运行将有助于楼市调控长效机制的构建。此次的全国两会上,长效机制也被频频提及。

  国家发改委主任张平对一些城市出现“小动作”表示,中央政府的态度是非常明确的,就是要坚持房地产市场宏观调控的各项政策不动摇;同时要抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制。

  而房产税试点在今年是否会扩大,则成为构建楼市调控长效机制的重要环节。财政部部长谢旭人表示,将在上海、重庆两城市试点的基础上,进一步研究推进房产税改革的方案,并适当扩大试点范围,积极稳妥地加以推进。

  据了解,目前住建部正在加强研究,完善制度,努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,促进住房价格合理回归。住建部部长姜伟新此前明确要求,要加快推进个人住房信息系统建设。按计划,40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住建部联网。而这对于加快房产税等长效机制的推进,起到基础性作用。

  对于房产税如何试点的问题,全国工商联房地产商会建议,房产税的试点方案应结合土地出让金制度改革。首先要确立以税收作为地方财政收入主体的财税体制改革目标;其次,房产税的改革应以土地出让金的改革为前提;再次,还要探讨财政税收及非税收的科学组合比例。“房产税推进的难题在于,在地方政府已经一次预收70年土地使用费的前提下,再对业主采取评估现值逐年收房产税的方式是不合理的。如何折抵,也将是此项改革政策制定的一个难题。”

  与此同时,保障房建设也是热议的焦点。全国政协委员杨铿表示,中国的房地产业已经市场化了20年,但却忽略了保障性,现在国家通过调控,更需要走好发展保障房的道路。“双轨制只有良性发展,才能推进城市化的进程。”

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