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2012年雁城六大置业机会
发布时间:2012-03-16   来源:衡阳日报  作者:  编辑:

这是一个最坏的年份,这也是一个最好的年份”,在谈及2012年衡阳楼市的时候,一位业内人士这样跟记者说。 
                          
  在很多人看来,2012年虽不是“世界末日”,却也许是中国房地产市场最为难过、最充满变数的一年。在经历过2008年的“全面萧条”、2009年的“报复性反弹”及2010年的“高位盘整”之后,2011中国楼市终于上演了一场“渐趋衰退”的戏码,逐渐形成的颓废的市场情绪还在2012年继续蔓延、扩散,怎么不叫这个波谲云诡的市场风声鹤唳? 
                          
  犹如硬币的两面。面对2012年的楼市前景,有人认为“糟糕透了”,有人却认为机会正在悄悄地来临。正如股神巴菲特所说,“危机的低谷正孕育着新的发展,低谷时期的投资意味着繁荣时期的收获”。

  机会真的来了吗?机会在哪里?所谓的机会到底是什么?

  “抄底”的大好时机 
                          
  综观2008年到2011年我国房地产市场的发展轨迹,我们可以观察到,市场的发展总是“跌”、“涨”互现,而房价波动周期是“U”字形而非“V”字形。就是说,在宏观调控、供需关系等市场经济关系的作用下,房价可能会出现周期性的波动,然而任何一种向好或向衰的趋势并不是一成不变或是在短期内多变,然而一旦错过了一个时间段之后,也许就意味着永远地错过。 
                          
  作为国内三四线城市的衡阳,房价相较于同等级的周边城市而言并不高,市场的基本面也很健康。受全国一盘棋的影响,被严苛的宏观调控作用的国内一二线城市房地产市场正迅速地蒸发着“水分”,资本市场的痛苦混合着购房者的殷殷期待继而形成一股市场颓势,它直接感染着整个市场。 
                          
  正如不同纬度地域对于寒冷的感知程度不一样,衡阳楼市的“冬天”远比部分国内一二线城市要温和得多。特别是在投资、投机性需求所占比例不高的状态下,刚性需求和改善性需求只是暂时被压抑着。2011年11月19日—11月22在太阳广场举办的2011衡阳房地产交易展示会就是个很好的例子,在大多数城市的房交会“颗粒无收”的情况下,衡阳的房地产市场却表现出了出人意外的火热,仅仅4天时间,共完成网上签约商品房979套,成交面积12.1万平方米,成交金额5.39亿元,衡阳楼市隐藏的巨大刚性需求令人咂舌。业内人士信心满满地说:“这种刚性需求,只要有一点点的突破口,便会倾泻而出”。“突破口”会在哪里呢? 
                          
  而根据市场规律,刚性需求的“冰封期”最多在1年时间左右,而目前衡阳的房价在经历去年上半年的跳跃式增长之后,去年下半年已迅速回落,并维持在一个稳定的区间,不少房地产商直言:目前的衡阳房价已接近成本价。

  首套房贷回归基准利率 
                          
  由于年底银行信贷额度紧张等因素,去年部分银行将首套房贷利率上浮5%至10%甚至更多,导致首套房购房成本大增。不少首次购房者怨言:房价下调了,房贷又上去了,购房成本还是居高不下。 
                          
  然而,这种情况在2012年到来之际就已经有了改变。进入2012年,政策的暖风就迎面扑来,开年以来的第一件楼市新闻就是首套房房贷利率回归基准利率,甚至有部分银行可能在基准利率的基础上再打九折。应该说,这是金融信贷对普通购房者首套房置业的最给力支持。 
                          
  记者算了一笔账:假设一名客户贷款30万元、期限20年,以目前银行五年期贷款利率7.05%为基准,按等额本息还款法计算,如果客户享受基准利率,每月需还贷3113元;如果客户利率上浮10%,每月需还贷3286元。相比之下,客户现在享受基准利率比去年利率上浮10%时月供减少了173元,一年就少支付利息2076元。

  “大房计划” 让梦想生活步步靠近 
                          
  得益于健康的衡阳楼市基本面,2011年置于舆论风口浪尖的“限购令”并没有在衡阳落地。2011年,衡阳改善型需求被迟滞的原因不外乎改善性楼市产品相对高的价格门槛和与大户型产品相对应的较高契税。 
                          
  尤其是在目前市场观望情绪主导下,衡阳楼市消费者的改善性置业的比例确实不多。大多数购房者在住房舒适度和购房成本的权衡之下选择了大于90平方米小于144平方米的中小面积户型。 
                          
  根据上周(2月26-3月3)衡阳主城区新建商品住宅成交数据显示:上周衡阳新建商品住宅成交套均面积约为117.5平方米,其中小于90平方米的面积户型套数约占20.4%,大于等于90平方米小于144平方米的面积户型套数约占66.3%,大于等于144平方米面积户型约占13.3%。面积大于144平方米的大户型商品房鲜有人问津,同时也成了开发商眼中的“烫手山芋”。 
                          
  2012年,开发商将铁定对该类产品进行更大力度的促销。去年庞大量的库存,加上2012年新增量的紧逼,大中户型产品的降价促销正变得更加可期。

  城市升级,人居环境更加美好 
                          
  四个出城口打通了,城市道路宽敞了,背街小巷的灯亮了,地下通道、人行天桥建起来了,湘江风光带完美呈现……自2008年我市吹响“三年塑城”号角以来,衡阳“一年一小变,三年一大变”,如今的衡阳,城市功能日趋完善,城市骨架得以拉伸,人居环境全面改善,城市品位大幅提高。 
                          
  “得益于山水秀城的天生灵秀,再加上市委市政府近几年大刀阔斧的合理规划,如今的衡阳城已经越来越美丽,居住在此,是一种美好的人居享受”,本土经济学家、房地产咨询专家罗安宝在一次采访中说。 
                          
  近日,我市环境监测站公布了去年的全城空气质量监控数据:2011年,我市空气质量达到优良以上的天数为355天,优良率达到97.3%。优质的空气质量,让居住在衡阳的人们几乎全年都能呼吸到清新的空气,享受舒适人居环境的美好。 
                          
  “城市发展,地产先行”。而作为城市发展成果的承载体,城市价值升级转型的成果最终将全面转移到房地产方面,房地产将是城市面貌与经济发展的最直接体现者、最大受益者,相关区域及楼盘价值将得到大大提升。在这个方面而言,2011年全市实现地区生产总值(GDP)1746.44亿元,比上年增长14.2%。受益于强大的经济活力与发展潜力,让这座城市的土地价值与物业价值升值指日可待。

  进入买方市场, 购房者拥有更多选择与实惠 
                           
 对于购房者而言,从来没有遇见过如此之多的选择和实惠。市场观望情绪带来开发商的大量积压库存,商家为了加快资金运转速度而推出的优惠措施,在楼市盛世时面无表情的售楼小姐,从顾客进门到出门都微笑相迎,都让这个初春的市场暖意浓浓。 
                          
  在衡阳,商家实施大力度的优惠措施还得从2011年衡阳房地产交易与展示会说起。去年11月19日-11月22,在为期4天的房交会上,人居高品质大盘——雅士林•欣城首度向全城人们推出33套、均价3300元每平方米的“特价房”。其优秀的品质、实惠的价格让当时参加房交会的市民眼前一亮,33套特价房很快被抢购一空。 
                          
  目前,衡阳房地产市场上大力度推出优惠措施的高品质大盘数量还在增加。雅士林•欣城,均价4000元每平方米,特价房一次性付款3300元每平方米,按揭3400元每平方米,且购房加送一个价值5000元的IPHONE4S手机。冠都现代城,折后均价3400元每平方米起。珠江•棕榈园,诚意登记客户交10万定房定价定楼层,一次性付款91折再减一万,非诚意登记客户一次性付款9.8折,按揭9.9折。珠江•愉景新城,诚意登记客户一次性付款91折,一个月内付清再9.6折,按揭付款的客户则根据按揭方式不同而享受不同的优惠折扣。 
                          
  在2012年开年后的同行拜访中,记者了解到,衡阳多数新盘的推盘意愿依然低迷,多数开发商依然对市场判断非常谨慎。然而,对于那些土地储备量大、库存量大的开发商来说,加大优惠促销力度,回归理性、合理定价,已被排上首要工作日程。可以预计,在未来的一段时间内,后续可能有众多的企业跟进,因为连大型开发商都采取各种降价措施时,其他房企不顺应改变则面临着很大的生存风险。

  向二手房市场“进军”,或许能更早地圆住房梦 
                          
  “我想买一套房子,但地段好的房子太贵,价格便宜的房子地段位置又相对偏僻”,购房者肖华(化名)近日向记者透露了自己置业方面的担忧。 
                          
  在商品市场里,能够兼容高品质与低价位的商品是不可能出现的。在土地成本决定房价的时代,如果购房者想买地段好的,距离市中心近的房子,其房价就必然很高。如果购房者想买价格偏低的房子,其距离市中心的距离就必然偏远。因为市场经济时代的供求关系,因为商家更不可能亏本经营。

  在资金实力不雄厚的情况下,如何实现自己购置高性价比物业的梦想?笔者认为,购房者不妨将眼光投向二手房市场。 
                          
  “一般而言,二手新建毛坯房每平方米的售价要比一手新建商品房每平方米的售价低上200元,而其他的二手房则根据新旧程度不同而定价,但比同等地段的一手新建商品房要便宜得多”,新家园地产集团公司营销总监柳亮告诉记者。 
                          
  受一手房市场颓势的影响,目前我市的二手房市场也增添了些许观望气氛,不少急需用钱的房源业主有点等不及了,就申请主动降价,低价甩卖。然而这时不正是想寻觅一套高性价比的房子,又暂时经济实力不足的年轻人的最佳购房时机么?

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