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上市365天后 美的置业成为新晋内房红筹
发布时间:2019-10-10   来源:和讯房产  作者:杨羚强  编辑:华声在线

  国庆之后,花旗发布首份内房股研报称,具抗周期能力的公司毛利率将受到支持,令跑赢大市的企业估值溢价进一步扩大,并推荐了美的置业(03990)、融创(01918)、世茂房地产(00813)等六家内房股。在这六家内房股中,美的置业是唯一于去年才上市的次新股。无独有偶的是,同一天中金也发布研报推荐了包括美的置业、中海、龙湖、华润在内的六家港股地产企业。

  从2018年10月11日上市,到入选港股通,成为中金、花旗等国际知名投行推荐的优质内房红筹,美的置业仅仅花了不到365天的时间。而所以能和中海、华润等老牌内房红筹一起,被重点推荐,关键原因还是美的置业的好业绩。10月9日,美的置业发布公告,截至2019年9月30日止九个月,公司及其附属公司(集团),连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币708亿元,同比增长约21.65%,而相应的已售建筑面积约694.9万平方米,同比增长约20.89%。

  上市一年以来,这家目标行业龙头地位的智慧地产第一股,凭借良好的基本面和分红政策,俘获了境内外大量 “铁杆”。不管使用多大的会议厅,美的置业几乎所有的投资人会议或者路演活动,场场爆满,迟到者不得不站着听完整个会议……

  靠业绩拼出来的投资者“人气”

  如果将日历往前翻一年,可以发现如今在港股市场被众星捧月的美的置业,刚上市并不顺利。受开盘前后港股指数暴跌的不利影响,美的置业也曾有过股价低于发行价的日子。

  但是,当今年3月美的置业发布了上市后的首份财报时,市场的天平就一下子向美的置业倾斜。2018年实现营业收入301.2亿元,同比增加70%;毛利98.5亿元,同比增加101%;核心净利润32.8亿元,同比增加75%,均超过同行平均水平。尤其是公司当年的分红达到1.2253港元,在所有港股地产企业中位居领先行列。

  从那以后美的置业就倍受投资者的关注。尤其是8月19日晚间,美的置业控股有限公司(3990.HK)公布了截至2019年6月30日止的中期业绩后,投资者的信心更浓了。

  数据显示,美的置业的合约销售、营业收入及利润均实现了稳健快速增长:合约销售额472亿元,同比增长17%;营业收入约为142亿元,同比增长33%;核心净利润约为19亿元,同比增长28%;毛利率和净利率分别为35.9%、13.3%。同花顺(300033,股吧)根据247家A股及港股地产商的主要指标做了排名,发现美的置业处于其中的第十五位。

  花旗、海通证券(600837,股吧)、摩根大通、中金公司、建银国际、安信国际、英皇证券等大行机构先后发布9份研报,给予美的置业正面评价,并分别给予美的置业“买入”、“增持”评级,并调升目标价。

  在境内的发债市场,美的置业也收获了很高的人气。年初时,发行公司债的利率还一度达到国7%,但之后,一路下行,至8月发行第四期公司债时,利率已经降至5.7%。而在当时,前50强的平均新增融资成本已经达到7.7%。

  高效:来自精细的数据化管理

  美的置业的出彩业绩,取决于即时、精确的信息数据化。在上市之后,美的置业持续优化内部管理体系,打造大运营体系,拉通地产开发全流程的职能模块,科学高效决策;加快推进数字化转型,通过建设经营信息数据化的营运体系,打通决策层、工程、营销、运营、采购、成本、财务、供应商以及客户等层面,贯穿房地产开发的全生命周期,实现快速跟进与反应,制定最优经营决策。美的置业希望,借助更高效的运营,以及更专业的财务管理,实现更高的资金使用。

  着手效率改进的工作卓有成效,和讯房产曾经针对百强中的上市房企,以预收款、存货作为关键指标,设计存货回收率、扣除预收款后的负债率、新增预收款金额以及经营能力、增长潜力等以效率为主要考察对象排名,发现美的置业已经达到了行业前20名左右的水平。

  为了进一步提升运营效率,美的置业还自建销售渠道,打造了数据化营销平台,强化短期与长期的激励机制,提升集团-区域-城市-项目四级营销的体系能力,控制科学化的存销比,一盘一策,抢收市场。并打造了“三个交圈”、“双向穿透”的大运营体系,拉开业务界面改善效率。

  智能产业化+建筑工业化=领先的产品

  在提升运营效率的过程中,产品作为企业运营的硬核被高度重视。

  美的置业调研发现,日趋年轻化的主力客户,愿意为科技、健康和品质创新买单。由此开始了产品与服务全面升级。拥有制造业基因的美的置业在全国大面积推广运用“匠芯”建造体系,提升工程质量,截至今年9月数据显示,新工艺运用面积占比近7成。

  同时,构建了集团+区域+城市的三级客户服务体系,并以全员首问服务的负责意识,持续升级增值服务。

  作为智慧制造地产商,美的置业并不仅仅只是追求提供优质的建筑产品,更希望能提供技术先进的智慧产品。因此,美的置业以智慧生活研究院,建筑产品研究业为“双研发核”,构建智能产业、建筑产业双“产业核”,成立产业发展事业部,统筹推进建筑工业化与智能产业化:整合装配式建筑设计、建造、生产全产业链;

  在智慧家居领域,美的置业2018-2019年交付智慧家居约3万套,落地200多个项目,仅智慧家居展厅就超过了500个。

  在建筑工业化领域,不仅在上半年实现了首批建筑工业化PC产品的交付并首次完成吊装,国内首条自主研发的装配式卫浴生产工厂广东睿优住卡的投产,进一步完善了美的置业在建筑工业化领域的布局。

  土储:优质而低价

  优质而低成本的土储,也让美的置业在资本市场加分不少。

  截至2019年6月30日,总土地储备面积达5251万平方米,可售货值约5500亿元,有210个规模化的项目,覆盖全国15个省份、2个直辖市的54个城市。这些新增土储为今明两年业绩的进一步增长打下坚实基础。

  纵观美的置业近年来的拿地情况,主要呈现出两个特点:一方面,拿地成本较低,平均成本约为每平方米人民币2677元。土地成本优势使得美的置业具有较好的盈利能力和抗周期风险能力。

  另一方面,美的置业坚持城市升级,聚焦重点高价值区域。整体土储布局上看,美的置业深耕一线及核心二线城市,精选强三线城市优质土地,其中二线及以上城市占比达64%,长三角及珠三角占比分别为30%、24%。布局的重点区域包括珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区及西南经济区五大核心经济区。

  今年上半年,美的置业新进上海(楼盘)、杭州(楼盘)、天津(楼盘)、武汉(楼盘)等一线、新一线城市;加大在重庆(楼盘)、佛山(楼盘)、苏州(楼盘)等区域中心城市的布局力度;持续在邯郸(楼盘)、徐州(楼盘)、株洲(楼盘)等原有城市深耕。

  这些城市具有强大的经济产业基础,区位优势明显,是人口净流入的城市,这也为房地产发展提供强大支撑,抗风险能力较强。

  事实证明,聚焦高价值城市群的布局策略逐渐奏效,随着长江三角洲一体化上升为国家战略,粤港澳大湾区利好持续释放,美的置业开始收获前瞻性布局的红利。报告期内,珠三角合约销售金额占本集团19%,长三角合约销售金额占比35%,除此之外,该区域的销售增速高于本集团整体销售增速。

  关于今年下半年的投资策略,美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐先生表示,下半年,土地市场的溢价相较于4、5月份可能会有所降低,美的置业会根据自身现金流情况,通过招拍挂、旧改、产业投资等多种方式来获取土地资源。

  除了招拍挂市场,美的置业也将城市更新作为增加土地储备的重要途径。根据公司中报显示,美的置业预计可逐步转化成土储的主要城市更新项目有10个。2019年,旧改红利将进一步得到释放,预计今年可转化为土储的城市更新项目有4个,规划总建筑面积达103万平方米,可售货源为155亿。

  多数房企如果在业绩、土储、财务结构等方面有一两项优势,就会受到一定的关注。美的置业则几乎门门功课成绩都在优以上,自然就会成为班里的好学生,内房股里的红筹股了。

  作者:杨羚强


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